Call us for consultation
212.457.9797
CALL TODAYEMAIL US
Октябрь 5, 2017   |   By: Max Dilendorf, Esq. and Rika Khurdayan, Esq.

13 вещей, которые нужно знать при покупке квартир в новостройках на Манхэттене или в других районах Нью-Йорка

Покупатели, заинтересованные в приобретении квартиры на Манхэттене или в других районах Нью-Йорка, часто рассматривают кондоминиумы (или коротко — кондо) в новостройках в качестве популярной альтернативы при покупке недвижимости.

Только на одном Манхэттене за один год застройщики сдают в эксплуатацию несколько тысяч новых квартир. Такая недвижимость имеет особую привлекательность для покупателей благодаря следующим факторам:

  • более низкая цена при покупке жилья на стадии строительства. В большинстве случаев, застройщики стремятся продать определенную часть квартир еще на этапе строительства для обеспечения необходимого финансирования. Соответственно, те покупатели, которые приобретают квартиры на данной стадии, могут рассчитывать на особенно привлекательные ценовые условия.
  • более низкие коммунальные платежи. В старых зданиях Нью-Йорка коммунальные платежи часто включают существенные расходы на поддержание и ремонт здания, такие как замена кровли или покраска фасада. Приобретение квартиры в новом доме позволяет избежать подобных расходов.
  • возможность выбора дизайна интерьера. Приобретение квартиры на этапе строительства предоставляет покупателям возможность выбрать отделку помещений. Благодаря индивидуальному подбору отделочных материалов и таких элементов дизайна, как плитка для ванных комнат, кухонные столешницы и цвет стен, новая квартира становится настоящим домом для своего владельца.

При этом, покупка жилья в нью-йоркских новостройках сопряжена с определенными рисками. Ниже приводится описание некоторых аспектов, которые необходимо принять во внимание при покупке новой недвижимости в Нью-Йорке.

Юридическая фирма “Dilendorf Khurdayan”, базирующаяся в Нью-Йорке, предоставляет юридические консультации для клиентов из США и других стран при покупке недвижимости. Будем рады ответить на любые Ваши вопросы в отношении сделок купли-продажи недвижимости в Нью-Йорке по электронной почте или по телефону + 1 (212) 457-9797.

Риски, возникающие до заключения сделки купли-продажи

При покупке недвижимости в новостройке, риски покупателя возникают еще до момента подписания договора купли-продажи. Перед покупкой квартиры в новом доме, потенциальному покупателю необходимо учитывать следующее:

1. Компьютерные рендеры новых домов являются инструментом продаж и предусматривают использование художественных эффектов.

Художественные рендеры новых квартир создаются с целью привлечения покупателей. Будущим владельцам стоит учитывать, что при создании рендеров и презентационных материалов допускается использование художественных эффектов.

Такие эффекты являются действенным инструментом продаж и используются для создания впечатления роскоши и элегантности.

Потенциальные покупатели вполне естественно увлекаются игрой воображения при мысли о новом доме. Однако, чтобы избежать тяжелого разочарования, вместо изучения рендеров предпочтительнее сосредоточиться на реальных фактах.

Элементы таких рендеров могут изображать дорогостоящие модификации, которые могут отсутствовать в большинстве квартир. При рассмотрении рендеров также стоит учитывать следующее:

  • Обычно, на рендерах потолки выглядят более высокими, а помещения — более просторными, чем в реальности. Необходимо сравнить рендеры с фактическими размерами, которые приводятся в плане квартиры.
  • Предметы комфорта и удобства на изображениях обычно выглядят намного более внушительными. Покупателям стоит уточнить, включены ли такие элементы в план квартиры и здания, а также выяснить их фактические параметры.
  • Для отделки фасадов здания могут использоваться различные материалы. При подписании договоров купли-продажи, покупателям стоит учитывать характеристики объекта недвижимости не только внутри здания, но и снаружи.
  • Часто причиной неверной оценки новой недвижимости также может стать изображение ландшафта вокруг здания. Необходимо изучить фактический план ландшафта для оценки изображения на рендере.

2. При оценке застройщика необходимо изучить его репутацию

Документы застройщика на объект новой недвижимости (offering plan) предполагают широкие возможности для внесения изменений в проект до его завершения без ведома заказчика.

Чтобы избежать непредвиденных изменений в плане квартиры и дефектов при строительстве, наилучшим решением будет собрать отзывы о застройщике и строительной организации, ответственной за воплощение плана в реальность.

Необходимо изучить репутацию архитектора проекта, главного инженера и руководителя строительной организации. Эти руководители должны иметь прекрасные отзывы и внушать доверие, иначе покупка строящегося объекта недвижимости может предполагать чрезмерные риски.

3. При измерении площади могут применяться различные методы

При измерении площади квартиры застройщики могут применять различные методики. Некоторые организации учитывают толщину внешних стен в общей площади, в то время как другие застройщики указывают только внутреннюю площадь помещений. Общий метраж также может включать площадь балконов, помещений для хранения и даже площадь внешней прихожей.

При применении таких методик площадь квартиры может быть завышена на 10%-40%. Во избежание подобных неприятных сюрпризов покупателям необходимо внимательно ознакомиться с методикой измерения площади, применяемой застройщиком.

4. Условия, написанные мелким шрифтом, часто имеют большое значение

Документы застройщика на объект недвижимости часто содержат важные пункты, которые иногда трудно обнаружить при ознакомлении с документом. Такие пункты могут определять условия по следующим вопросам:

  • разрешено ли содержание домашних животных?
  • кто контролирует уровень температуры в здании?
  • каковы правила субаренды в здании?
  • присутствуют ли какие-либо особые условия, оговоренные застройщиком?

Покупателям необходимо тщательно изучить документы застройщика на объект недвижимости (Offering Plan) с целью полного понимания всех условий покупки.

Риски при получении финансирования

Получение финансирования для покупки квартиры в новостройке на Манхэттене или в других районах Нью-Йорка предполагает определенные трудности. Часто банки очень неохотно рассматривают возможность кредитования приобретения жилья в недостроенных зданиях в связи с отсутствием истории объекта недвижимости.

Кроме того, покупатели недвижимости должны учитывать следующие дополнительные риски:

5. Обязательства банка имеют срок действия

Обязательства по предоставлению кредита имеют определенный срок действия. Если дата закрытия сделки купли-продажи сдвигается (что происходит достаточно часто при возведении новых домов) на период, превышающий срок действия обязательств банка, покупатель будет вынужден снова обращаться за получением кредита.

В свою очередь, это создаст дополнительные трудности в том случае, если заключение сделки зависит от наличия финансирования, а банк откажется от рассмотрения повторного заявления на выдачу ссуды.

В связи с этим покупателю стоит обсудить этот вопрос с застройщиком заранее, чтобы учесть подобную ситуацию в договоре купли-продажи.

6. Получение кредита у банка, рекомендованного застройщиком, приводит к конфликту интересов

Застройщик может рекомендовать покупателям получить ссуду у рекомендованного заимодавца. В роли такого заимодавца выступает банк, который предоставил финансирование застройщику.

При получении такой ссуды покупателем и возникновении спора с застройщиком, представитель банка будет склонен рассматривать спорные вопросы в пользу последнего. Во избежание такого конфликта интересов, покупателям стоит выбрать банк самостоятельно.

Риски, возникающие в момент закрытия, а также после закрытия сделки

Заключительным этапом приобретения новой квартиры в Нью-Йорке является закрытие сделки, когда покупатель выплачивает застройщику полную стоимость квартиры, а застройщик передает право собственности на недвижимость покупателю.

Приобретение квартир в новостройках часто сопряжено с рядом проблем, которые возникают после закрытия сделки и омрачают радость от приобретения новой недвижимости.

7. Сроки закрытия сделки нередко переносятся

Покупка квартиры на этапе строительства часто происходит с задержкой сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.

Ненастная погода, некачественные материалы, затруднения с финансированием и судебные споры могут отложить момент сдачи объекта и привести к более длительному ожиданию покупателей, которые приобрели квартиры на ранних этапах строительства.

Для защиты своих интересов от чрезмерных задержек, покупателям необходимо настоять на включении в договор купли-продажи условий о крайнем сроке завершения строительства и сроке для отказа от сделки. Наличие таких пунктов позволит покупателям отказаться от договора и вернуть свою предоплату в случае срыва застройщиком оговоренных сроков сдачи объекта.

8. Стоимость оформления сделки значительна

Стоимость оформления сделки купли-продажи новой квартиры в кондоминиуме превышает стоимость покупки вторичного жилья. Ниже приводится список затрат на оформление сделки купли-продажи в новостройке:

  • налог при оформлении ипотеки: от 2,05% до 2,175%
  • налог на дорогостоящую недвижимость: 1% если стоимость недвижимости превышает 1 миллион долларов
  • городской налог при переходе права собственности на недвижимость и налог на уровне штата Нью-Йорк: до 1,825%
  • сборы при вложении капитала: суммы отличаются
  • взносы для приобретения служебного жилья для управляющего зданием: суммы отличаются
  • оплата услуг юриста владельца здания: суммы отличаются; обычно стоимость подобных услуг составляет от $3000 до $5000.

Покупатели имеют возможность потребовать от девелопера самостоятельно погашать расходы на оформление сделки, которые возникают на стороне застройщика.

Дополнительная информация о расходах на оформление сделки купли-продажи недвижимости приводится в статье «Стоимость оформления сделки купли-продажи недвижимости в Нью-Йорке».

9. Покупка нескольких квартир в одном доме может привести к увеличению налогообложения

Приобретение нескольких квартир в новостройке с их последующим объединением предоставляет владельцам возможность создать намного более роскошное помещение, чем предполагает покупка только одной квартиры.

При этом, в отсутствие необходимого планирования, такая покупка нескольких квартир может облагаться налогом при переходе права собственности на недвижимость в городе Нью-Йорк по повышенной ставке, равной 2,625% вместо обычной ставки, равной 1,425%.

Покупатели могут избежать данных рисков благодаря структурированию сделки, обратившись за помощью к опытным нью-йоркским юристам, которые предоставляют услуги в области недвижимости.

В ином случае, покупатели будут иметь всего один год, для того, чтобы опротестовать применение повышенной налоговой ставки, предоставив доказательства, что квартиры были объединены после закрытия сделки.

Дополнительная информация по данному вопросу приводится в описании наших услуг в статье «Возврат уплаченной суммы налога при переходе права собственности на недвижимость»

10. Часть строительных работ может оставаться невыполненной

Документы застройщика на объект недвижимости (offering plan) содержат детальное описание состояния квартиры на момент завершения.

В большинстве случаев, застройщик указывает, что объект считается завершенным, когда остаются лишь незначительные изъяны, такие как потеки краски или небольшие вмятины на стенах. Эти дефекты указываются в акте при осмотре квартиры покупателем.

В теории, застройщик обязан устранить такие дефекты после завершения сделки в течение разумного периода времени. На практике, в отсутствие проверки условий сделки со стороны покупателя, такой «дефектный акт» часто игнорируется. Опытный агент по недвижимости может помочь покупателям добиться устранения дефектов, перечисленных в таком акте.

11. Строительные работы могут быть выполнены некачественно

Покупка жилья в новостройке не всегда означает, что такая квартира не требует проведения дополнительных строительных работ.

Часто в таких квартирах присутствуют дефекты, которые невозможно предусмотреть до завершения сделки, Например, строители могут «забыть» провести вентиляцию в спальне, а деревянные полы могут покоробиться после попадания влаги. Также, при ошибках в строительстве в новых домах нередко может иметь место течь.

В связи с тем, что покупатель не может проверить состояние квартиры до подписания договора купли-продажи, в контракт необходимо включить условие, согласно которому завершение сделки возможно только в случае, если результаты осмотра квартиры будут приемлемыми для покупателя.

12. Застройщик имеет множество возможностей для уклонения от ответственности

Застройщики осуществляют свою деятельность посредством учреждения различных юридических лиц — корпораций, обществ с ограниченной ответственностью и партнерств — благодаря которым строительные организации ограничивают свою ответственность. Часто эти юридические лица регистрируются с целью возведения конкретной недвижимости и закрываются после сдачи объекта. После того, как застройщик осуществил распределение дивидендов акционерам, призвать застройщика к ответственности практически невозможно.

13. Налоговые льготы предоставляются на ограниченный срок

Льготы по налогу на недвижимость предоставляются с целью стимулирования строительства нового жилья и также распространяются на покупателей. При этом, такие льготы имеют ограниченный период действия и отменяются через несколько лет.

По истечении 10-ти или 25-ти летнего льготного периода налогообложения, владельцы квартир могут столкнуться с серьезным налоговым бременем. Покупатели новых квартир в новостройках Нью-Йорка должны учитывать суммы налогов, подлежащие уплате по истечении периода действия налоговых льгот.

Говоря простым языком, покупателям стоит рассматривать только ту недвижимость, которая будет соответствовать их возможностям после окончания периода льготного налогообложения.

Заключение и выводы

Приобретение квартиры в новостройке на Манхэттене может стать захватывающим событием только при адекватной оценке всех сопутствующих рисков. В противном случае, покупка дома мечты может создать трудности, которые не учитывались при принятии решения.

Юристы “Dilendorf & Khurdayan” будут рады оказать квалифицированную помощь при заключении сделок купли-продажи квартир в новостройках Нью-Йорка. Закажите нашу консультацию по электронной почте или по телефону: + 1 (212) 457-9797

Summary
Article Name
13 вещей, которые нужно знать при покупке новой квартиры в Нью-Йорке
Description
Ньюансы покупки квартиры (кондоминиума) в новостройке в Нью-Йорке, риски, условия, которые необходимо включить в договор с застройщиком
Author
Publisher Name
Dilendorf & Khurdayan, PLLC
This article is provided for your convenience and does not constitute legal advice. The information provided herein may not be applicable in all situations and should not be acted upon without specific legal advice based on particular situations. Prior results do not guarantee a similar outcome.

OUR LATEST ARTICLES

США и новая эра финансовой прозрачности прозрачности (CRS/FATCA)
  • США как ведущая офшорная зона
  • Конфидинциальность и безопастнось американских трастов
  • Инвестиции в недвижимость США
  • Уникальные преимущества для россиян, …
Читать далее
Покупка недвижимости в США для иностранцев с оформлением через траст

В течение последнего десятилетия наблюдается бум покупок недвижимости в США со стороны иностранцев. За последние 12 месяцев, начиная с марта 2016 года, иностранцы приобрели …

Читать далее
Оптимальная схема инвестирования в недвижимость Нью-Йорка для граждан Российской Федерации

Благодаря действующему соглашению об избежании двойного налогообложения между США и РФ, российские инвесторы могут существенно уменьшить свои налоговые обязательства …

Читать далее

ОБРАТИТЬСЯ ЗА КОНСУЛЬТАЦИЕЙ