Call us for consultation
212.457.9797
CALL TODAYEMAIL US
Август 15, 2017   |   By: Max Dilendorf, Esq. and Rika Khurdayan, Esq.

14 вещей, которые нужно знать при покупке недвижимости в Нью-Йорке

В последние годы наблюдается рост количества иностранных покупателей, осуществляющих сделки с недвижимостью в США. При этом многие из них обращают основное внимание на объекты недвижимости в Нью-Йорке и, в частности, на Манхэттене.

Для иностранцев процесс покупки недвижимости в Нью-Йорке может оказаться достаточно сложным. В этом кратком справочнике приводятся 14 основных моментов, которые следует учитывать иностранным покупателям при осуществлении сделок с недвижимостью Нью-Йорка, начиная от первоначального планирования до закрытия сделки, последующей аренды или продажи.

 

Покупка недвижимости в Нью-Йорке иностранцами: рекомендации по планированию

1. Выбор оптимальной структуры владения недвижимостью

Определение подходящей налоговой структуры и структуры владения для объекта недвижимости в Нью-Йорке — один из наиболее важных первых шагов любого иностранного инвестора. Однако именно этому шагу инвесторы часто уделяют недостаточно внимания.

Подоходный налог при аренде недвижимости в Нью-Йорке взимается на муниципальном и федеральном уровне. Общая ставка по этим налогам может достигать 65% (вкючая налог на репатриацию доходов). Указанные налоги также применяются к прибыли, полученной от продажи недвижимости.

Кроме этого, федеральное правительство и штат Нью-Йорк взимают налог на наследование от стоимости имущества, передаваемого в результате смерти владельца. Применительно к иностранным владельцам недвижимости в США федеральное правительство взимает налог в размере до 40%, а правительство штата Нью-Йорк — в размере до 16% от стоимости наследуемого имущества, превышающей $60 000.

Тем не менее, иностранные покупатели могут минимизировать свои обязательства по налогам на доход и наследование за счет структурирования активов в США с помощью местного или иностранного траста, а также юридического лица в форме корпорации, компании с ограниченной ответственностью или в качестве иностранного партнера таких предприятий. Реализация этой возможности требует тщательного предварительного планирования и помощь опытного юриста.

Для получения дополнительной информации о налогах США и холдинговых структурах для иностранных покупателей см. статью Иностранные инвестиции в недвижимость Нью-Йорка: справочник по налоговым и правовым вопросам.

 

По вопросам юридического сопровождения сделок с недвижимостью в Нью-Йорке и Хэмптонсе, обращайтесь к Dilendorf & Khurdayan по электронной почте email или по телефону + 1 212.457.9797.

 

2. Получение идентификационного номера налогоплательщика США

Независимо от приобретения инвестиционной недвижимости в Нью-Йорке на физическое лицо или оформления сделки купли-продажи на налогово-эффективную структуру, иностранный покупатель обязан получить идентификационный номер налогоплательщика США для себя, а также для траста или юридического лица, которое будет являться владельцем недвижимости (если сделка оформляется на юридическое лицо). Идентификационные номера необходимы, как для подачи налоговой отчетности, так и для открытия банковского счета в США.

Физическим лицам необходимо получить идентификационный номер индивидуального налогоплательщика (ITIN), а трасты и юридические лица должны иметь идентификационный номер работодателя (EIN). Для получения этих документов может потребоваться более 10 недель. В связи с этим иностранным покупателям необходимо начать процесс их получения задолго до осуществления своих сделок с недвижимостью в Нью-Йорке.

Чтобы получить ITIN, иностранный инвестор должен подать форму W-7, а также документы, удостоверяющие его/ее личность и статус иностранца, в Налоговое управление (IRS). В качестве документа, удостоверяющего личность и статус иностранца, достаточно предоставить заверенную копию паспорта иностранного государства. Заверкой паспортов иностранных государств занимаются посольства и консульства США. Однако обычно для этого требуется заранее назначить время для их посещения, а на получение заверенной копии может уйти от одной до трех недель. После получения заполненного заявления с просьбой выдать идентификационный номер индивидуального налогоплательщика, IRS обычно присваивает ITIN в течение семи недель.

Процесс получения EIN для траста или юридического лица гораздо проще. Но и в этом случае иностранный покупатель должен иметь собственный ITIN. IRS поддерживает вебсайт, на котором можно подать онлайн-заявление на получение EIN. Процесс подачи такого заявления занимает не более десяти минут, а номер EIN присваивается немедленно после его подачи.

3. Открытие банковского счета в США

Иностранцы могут открывать банковские счета в США для себя, а также для принадлежащих им трастов или юридических лиц. При открытии любых счетов все банки обязаны придерживаться правил «знай своего клиента» (KYC), согласно которым банк должен получить определенную информацию от будущих клиентов. К такой информации относится ITIN или EIN, копия паспорта или водительского удостоверения клиента, копии счетов за коммунальные услуги, а также сведения об источниках дохода.

В связи с применением правил KYC открытие счета может занять до нескольких недель в зависимости от быстроты получения ITIN или EIN. Для выполнения этих требований при открытии банковского счета в США иностранным покупателям следует все планировать заранее.

 Поиск и покупка недвижимости в Нью-Йорке

 4. Поиск объекта недвижимости

Для того чтобы найти подходящий объект недвижимости в Нью-Йорке и, в частности, на Манхэттене, иностранным покупателям следует обратиться за помощью к агенту по недвижимости, который занимается поиском в районах, интересующих покупателя. Такие агенты будут иметь информацию о доступных квартирах, объектах коммерческой недвижимости, таунхаусах и другой недвижимости в своих районах, а также о любых особенностях, связанных с их покупкой.

К счастью для покупателей, при покупке комиссию агентов по недвижимости в США оплачивает продавец во время закрытия сделки. Это значит, что поиск агента не будет представлять никакой сложности для любого покупателя.

5. Финансирование

Среди некоторых иностранных покупателей бытует ошибочное мнение, что они не имеют права на получение финансирования от банка в США. В действительности, банки США предлагают финансирование иностранным клиентам, но часто при более строгих ограничениях, чем в случае местных покупателей. Например, банки часто ограничивают сумму финансирования, доступную иностранным покупателям, и требуют от них держать определенную сумму денег на депозите в банке.

Так в 2016 году средняя фиксированная ставка по ипотеке на 30 лет в Нью-Йорке находилась в пределах от 3,49% до 4,07%.

6. Предложение и условия сделки

После того, как покупатель подберет подходящий объект недвижимости, его или ее агент подготовит предложение, которое содержит условия со стороны покупателя. После достижения предварительного соглашения продавец подготовит условия сделки, в которых указываются все участвующие в ней стороны, включая агентов, брокеров и адвокатов, а также предоставляет анализ таких условий.

После этого покупатель должен получить гарантийное письмо от своего банка, если сделка связана с финансированием, или представить доказательство наличия средств при осуществлении сделки с оплатой наличными.

 

По вопросам юридического сопровождения сделок с недвижимостью в Нью-Йорке и Хэмптонсе, обращайтесь к Dilendorf & Khurdayan по электронной почте email или по телефону + 1 212.457.9797.

7. Договор продажи и предварительная оплата

Адвокат продавца составляет договор продажи, на базе которого проводятся последующие переговоры между продавцом и покупателем. При достижении согласия по условиям договора, каждая из сторон подписывает его. После этого такой договор приобретает законную силу, и каждая из сторон может потребовать его принудительного исполнения другой стороной. Обычно, при подписании договора от покупателя требуется перевести 5-10% от цены покупки в качестве предварительного платежа. При отсутствии проблем с объектом недвижимости договор продажи может быть подписан в течение одной недели.

 8. Заявление в управляющий совет многоквартирного здания

При покупке квартиры в многоквартирном здании покупатель должен направить пакет документов и заявление в управляющий совет здания. Это связано с тем, что управляющие советы имеют право первого отказа от продажи находящихся в здании квартир. Другими словами, совет может отказать покупателю в покупке квартиры и купить ее сам. Как правило, пакет документов для управляющего совета здания включает финансовую и личную информацию о покупателе, а также сведения о сделке.

Это требование не распространяется на другие виды недвижимости, в частности, на таунхаусы.

9. Закрытие сделки по доверенности

Продажа окончательно оформляется при закрытии сделки, когда продавец представляет документ о передаче права собственности покупателю, а покупатель отплачивает продавцу цену продажи. Многие иностранные инвесторы не знают, что им необязательно лично присутствовать при закрытии сделки. Вместо этого они могут использовать доверенность и уполномочить другое физическое лицо подписать документы по закрытию сделки от их имени.

Однако, согласно законам Нью-Йорка, для вступления в силу доверенность должна быть нотариально заверена в посольстве или консульстве США. Время посещения указанных учреждений с этой целью может быть назначено через 1–3 недели. В связи с этим иностранным покупателям необходимо побеспокоиться о назначении такой встречи заблаговременно.

10.Расходы при закрытии сделки

Расходы при закрытии сделки относятся на счет покупателя или продавца и регулируются окончательной суммой, которую оплачивает покупатель и получает продавец. Обычно покупатель несет ответственность за оплату премий при страховании дефектов правового титула, налога на недвижимость в Нью-Йорке и налога на регистрацию ипотеки, а также гонорара своего адвоката. Продавец, как правило, оплачивает другие налоги на передачу, комиссию агента по недвижимости, а также гонорар своего адвоката. Однако стороны могут распределить расходы по закрытию сделки по своему усмотрению в договоре.

11. Страхование недвижимости

Покупателям следует знать о существовании трех видов страхования своей недвижимости в Нью-Йорке: страхование от дефектов правового титула, страхование объекта недвижимости и страхование от потери арендной платы.

Страхование правового титула обеспечивает защиту владельца объекта недвижимости, а также банка в случае финансирования покупки, от имеющихся дефектов, таких как неоплаченные залоговые права в обеспечение уплаты налога или конфликтующие сделки, совершенные предыдущим владельцем. Премии при страховании правового титула зависят от цены покупки и суммы финансирования, как указано на странице 23 Руководства по ставкам страхования правового титула, выпущенного Рейтинговым агентством по страхованию правового титула (TIRSA).

Страхование объектов недвижимости обеспечивает защиту владельцев от рисков физического повреждения недвижимости, например, в результате пожара или экстремальных погодных условий. Страхование от потери арендной платы аналогично предыдущему виду страхования, обеспечивая защиту владельцев от потери арендного дохода, если объект недвижимости становится непригодным для проживания в результате таких повреждений.

 

 Сдача в аренду и продажа недвижимости в Нью-Йорке

 

12. Сдача недвижимости в аренду

Так же как и в случае покупки, при сдаче в аренду недвижимости в Нью-Йорке иностранным инвесторам настоятельно рекомендуется обратиться к местному агенту для подачи объявлений и поиска подходящих арендаторов.

Хороший агент разместит объявления о сдаче объекта недвижимости в аренду на таких популярных интернет-платформах, как StreetEasy. Кроме этого, агент обеспечивает показ объекта недвижимости потенциальным арендаторам и рекламирует его доступность для сдачи в аренду.

Другими словами, помощь хорошего агента по недвижимости может означать быстрый поиск арендаторов и, напротив, его отсутствие грозит незанятостью вашего объекта в течение многих месяцев подряд.

То же самое можно сказать и о помощи адвоката по недвижимости Нью-Йорка. Иностранным покупателям следует обратиться к такому адвокату, который подготовит договор аренды и выполнит комплексную проверку потенциальных арендаторов. Указанные шаги помогут иностранному домовладельцу свести к минимуму юридические риски, включая риск неплатежей со стороны арендаторов.

13. Налогообложение дохода от аренды

Как уже упоминалось выше, использование неподходящей холдинговой структуры в сочетании с налогами на муниципальном и федеральном уровне может привести к возникновению обязательств по подоходным налогам от аренды в размере до 65% (вкючая налог на репатриацию доходов). Для получения дополнительной информации по этому вопросу см. подготовленную нами статью Иностранные инвестиции в недвижимость Нью-Йорка: справочник по налоговым и правовым вопросам.

14. Налогообложение при продаже недвижимости

Вид холдинговой структуры также оказывает влияние на сумму налогов, взимаемых при продаже объекта недвижимости. При использовании неподходящей структуры, налоги на доход от продажи, включая налоги на репатриацию прибыли в страну проживания владельца, могут достигать 65%.

Кроме того, иностранным владельцам недвижимости в Нью-Йорке следует учитывать требования закона «О налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость» (FIRPTA), а также требования об удержании налога с источника дохода.

Согласно закону FIRPTA любое лицо, приобретающее недвижимость в США у иностранного продавца, обязано удержать 10% (при цене покупки от $300 000 до 1 миллиона долларов) или 15% (если цена покупки превышает 1 миллион долларов) от общей цены покупки, и перевести указанную сумму в распоряжение IRS.

Аналогичным образом, правительство Нью-Йорка требует удержания с источника дохода суммы, равной 8,82% от ожидаемого реализованного прироста капитала от продажи. Выполнение указанных требований об удержании налога с источника дохода может привести к тому, что у продавца окажется недостаточно денежных средств для покрытия расходов по закрытию сделки продажи.

Однако, при правильном планировании налог с источника дохода согласно закону FIRPTA может быть уменьшен или полностью исключен. Для получения дополнительной информации по этому вопросу см. статью Способы уменьшения или исключения налогов у источника согласно закону FIRPTA для иностранных инвесторов при продаже недвижимости в США.

Заключение

Благодаря пониманию всех этапов процесса купли-продажи недвижимости в Нью-Йорке, а также при соответствующем планировании, иностранные покупатели смогут без лишних проблем реализовать сделки с недвижимостью в Нью-Йорке и минимизировать свои налоговые обязательства в США.

Ресурсы для покупателей и продавцов недвижимости в Нью-Йорке:

→ Удержание налога при ликвидации недвижимости в США

Калькулятор налогов / такс для иностранных продавцов и покупателей недвижимости в городе Нью-Йорке

 Доход физических лиц-нерезидентов от источника в Нью-Йорке: недвижимость.

 Налог штата Нью-Йорк (налог у источника) для иностранных продавцов недвижимости в городе Нью-Йорке

 Структурирование инвестиций иностранных лиц в недвижимость США

 Правила Сети по расследованию финансовых преступлений (FinCen), требующие идентификации покупателей дорогостоящей недвижимости в Манхэттене с расчетом наличными

→  Иностранные инвесторы, получающие арендный доход от недвижимости в США

 Справочник индивидуального налогоплательщика для иностранных покупателей/ продавцов недвижимости

 Регистрация сделок с недвижимостью Нью-Йорка: ACRIS

 Иностранные инвестиции в Законе о налогах на недвижимость

 Способы уменьшения или исключения налогов у источника согласно закону FIRPTA для иностранных инвесторов

 Правила, регулирующие удержание налога у источника согласно закону FIRPTA

 Формат заявлений на получение сертификатов об удержании налога у источника согласно закону FIRTPA

 Ассоциация иностранных инвесторов в недвижимость США

Отказ от ответственности в отношении налогов. Приведенная здесь информация носит общий характер и основана на источниках права, которые могут быть изменены. Мы не гарантируем точность или полноту любой информации и не несем ответственность за любые ошибки или пропуски, или за результаты, полученные другими лицами при использовании такой информации, как основания для принятия решений. Мы не принимаем на себя обязательств по информированию читателей о любых изменениях в налоговом законодательстве или иных факторах, которые могли бы оказать влияние на приведенную здесь информацию. Эта публикация не является консультацией в области права, налогообложения или бухгалтерского учета и не предназначена для этих целей. Читателям следует обратиться к своим налоговым консультантам для получения консультации о применении налогового законодательства в своей конкретной ситуации.

Раскрытие информации согласно Циркуляру 230. Этот анализ не представляет собой консультацию в области налогообложения, а также не предназначен или не составлен для использования и не может быть использован в целях избежания налоговых штрафов, которые могут быть применены к любому налогоплательщику.

Эта статья предлагается в виде справочной информации и не представляет собой правовую консультацию. Приведенная здесь информация может быть неприменима во всех ситуациях и не должна использоваться как основание для принятия решений без получения отдельной правовой консультации на основе конкретной ситуации. Предыдущие результаты не гарантируют аналогичный исход.

 

This article is provided for your convenience and does not constitute legal advice. The information provided herein may not be applicable in all situations and should not be acted upon without specific legal advice based on particular situations. Prior results do not guarantee a similar outcome.

OUR LATEST ARTICLES

ЧТО ПОШЛО НЕ ТАК С ПРОЕКТОМ THE DAO?

2017 год стал свидетелем многочисленных эмиссий токенов (также известных как первичное размещение монет, первичное предложение монет или ICO) с целью привлечения капитала …

Читать далее
Разграничение токенов и ценных бумаг

В течение 2017 года блокчейн-компании сумели привлечь более 3 миллиардов долларов США через «первичное предложение монет»  (известное как ICO, или первичное предложение токенов). …

Читать далее
Трасты в США: без отчетности по CRS и FATCA

Траст с доверительным управляющим в США, деятельность которого регулируется законами США, но оформленный как иностранный траст — не попадает под действие стандартов …

Читать далее

ОБРАТИТЬСЯ ЗА КОНСУЛЬТАЦИЕЙ