Call us for consultation
212.457.9797
CALL TODAYEMAIL US
Август 31, 2017   |   By: Max Dilendorf, Esq. and Rika Khurdayan, Esq.

Иностранные инвестиции в недвижимость Нью-Йорка в свете новых стандартов CRS по обмену финансовой отчетности

В последние годы иностранный капитал играл важную роль в стимулировании продаж недвижимости в Нью-Йорке.

Однако, в прошедшие шесть месяцев некоторые аналитики рынка начали замечать изменения на местном и национальном уровне, позволяющие предположить, что приток таких иностранных инвестиций, возможно, подходит к концу.

В подтверждение предположений об утрате былой привлекательности рынка недвижимости для иностранных покупателей приводились различные факты.

Среди наиболее явных признаков, которые упоминались в пользу такой точки зрения —  замедление продаж на рынке элитного жилья на Манхэттене и вынужденное снижение цен продавцами в поисках покупателей.

Не более оптимистичная картина наблюдается и на рынке арендуемой элитной недвижимости, заполненном множеством предложений. Как следствие, владельцы такой недвижимости также вынуждены идти на уступки арендаторам.

В свою очередь, рост курса доллара и повышение процентных ставок сделали инвестиции в США более дорогостоящим предприятием для иностранцев в масштабах всей страны.

А победа Трампа на президентских выборах, ставшая причиной политической и экономической неопределенности, заставляет отдельных иностранных покупателей с осторожностью подходить к инвестированию в США.

И тем не менее, пристальное внимание исключительно к условиям рынка недвижимости США не дает возможности увидеть более значительные изменения в мире.

А ведь именно эти изменения станут причиной продолжающегося притока иностранного капитала в США в обозримом будущем. Фактически, благодаря современным глобальным тенденциям США стали самой предпочтительной юрисдикцией в мире для оффшорных инвестиций.

Одним из основных изменений, стимулирующим иностранцев вкладывать деньги в США, стало недавнее создание системы международной финансовой отчетности — так называемых Единых стандартов финансовой отчетности (Common Reporting Standards, CRS). В результате создания этой системы более 100 стран начнут автоматически обмениваться сведениями об оффшорных денежных средствах резидентов друг друга в конце 2017 года и в 2018 году.

И хотя США в значительной степени были движущей силой при создании системы глобальной финансовой отчетности, сами США не приняли стандарты CRS и, маловероятно, что сделают это в будущем.

Этот факт, а также защита конфиденциальности, которую предлагают такие американские холдинговые структуры, как трасты и компании с ограниченной ответственностью, делают США все более привлекательным местом назначения для иностранного капитала.

Именно эти изменения объясняют рост иностранных инвестиций в недвижимость США до рекордных 153 миллиардов долларов в этом году по данным Национальной ассоциации торговцев недвижимостью.

И это при том, что данная тенденция наблюдается на фоне мрачных предсказаний, перенасыщенности рынка элитной недвижимости и сильного американского доллара.

Новая эра глобальной финансовой прозрачности

США стояли у истоков стандартов международной финансовой отчетности, приняв закон «О налогообложении зарубежных счетов (Foreign Account Tax Compliance Act, FATCA) в 2010 году.

В соответствии с законом FATCA иностранные финансовые учреждения обязаны предоставлять Налоговому управлению США (Internal Revenue Service, IRS) информацию о финансовых счетах налогоплательщиков США (или иностранных юридических лиц, значительная доля в которых принадлежит налоговым резидентам США).

В 2014 году Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) внедрила стандарты CRS, которые за прошедшие годы были приняты более чем 100 странами.

Страны, подписавшие соглашение о внедрении стандартов CRS, обязаны собирать информацию из своих финансовых учреждений и автоматически обмениваться этой информацией с остальными странами-участницами.

Согласно стандартам CRS такие сведения включают идентифицирующую информацию о владельцах зарубежных счетов, а также определенные финансовые данные, такие как номера счетов, остатки по счетам и поступивший на счета доход.

Если счет принадлежат корпорации или трасту, который контролируется иностранным физическим лицом, предоставляется идентифицирующая информация, как о юридическом, так и о физическом лице.

В сентябре 2017 года около 60 стран начнут обмениваться этой информацией. Среди них такие ведущие мировые державы, как Великобритания, Франция и Германия, а также многочисленные, традиционно использовавшиеся для оффшорных инвестиций, юрисдикции:

  • Британские Виргинские Острова;
  • Каймановы Острова;
  • Кипр;
  • Остров Мэн;
  • Люксембург;
  • Сейшельские Острова;
  • Мальта;
  • Латвия и другие страны.

Остальные страны, в том числе Багамские Острова, Канада, Китай, Россия и Швейцария начнут обмениваться информацией в 2018 году.

Роль США в глобальном обмене информацией

США не приняли стандарты CRS, и  вероятность их принятия крайне мала. Вместо этого, для сбора информации о налогоплательщиках в США используется закон FATCA и межправительственные соглашения.

Многие из этих соглашений построены на принципах взаимности. То есть, в обмен на предоставление информации о налогоплательщиках США со стороны других стран, США взяли на себя обязательство раскрывать аналогичную информацию об иностранных налогоплательщиках для стран  проживания таких лиц.

На первый взгляд может показаться, что США не предлагают никаких преимуществ в отношении конфиденциальности капитала по сравнению с другими странами, которые подписали соглашение о стандартах CRS. Однако это совсем не так.

Обязательства США согласно закону FATCA распространяются исключительно на счета иностранных граждан и юридических лиц-нерезидентов, и не распространяются на юридические лица, зарегистрированные на территории США, имеющие иностранных владельцев.

Соответственно, США не будут заниматься предоставлением информации об иностранных владельцах компаний, зарегистрированных на территории США.

Другим словами, закон FATCA во многом напоминает улицу с односторонним движением. Внедрение стандартов CRS в 2014 году лишь усилило асимметричность в глобальной финансовой отчетности.

В результате, США превратились практически в единственную юрисдикцию, которая предлагает конфиденциальность иностранным инвесторам.  Такая асимметричность в сфере раскрытия информации о владельцах уже привела к значительным сдвигам в международном оффшорном инвестировании.

В 2016 году агентство Bloomberg сообщило, что компания Ротшильдов учредила трастовую компанию в Рино, штат Невада еще в 2014 году, сразу после появления первой информации о стандартах CRS.

Начиная с этого момента, Ротшильды занимаются переводом инвестиций иностранных клиентов в США из таких юрисдикций, как Каймановы Острова и Швейцария.

По этому же пути пошла и швейцарская трастовая компания Trident, которая в 2014 году открыла офис в городе Су-Фолс, штат Южная Дакота, и перенесла туда десятки счетов из традиционных оффшорных юрисдикций.

К тому моменту, когда компания Trident начала перевод счетов, сумма активов в трастах Южной Дакоты уже увеличилась с 33 миллиардов долларов в 2006 году до более чем 226 миллиардов.

Преимущества холдинговых структур США

Еще одна особенность американского законодательства уже давно привлекает иностранные инвестиции в США.

Речь идет о защите конфиденциальности, которую предлагают трасты и компании с ограниченной ответственностью в США. Такая защита будет приобретать все большее значение в эру международной финансовой прозрачности, которая наступила вместе с внедрением стандартов CRS.

Компании с ограниченной ответственностью

Иностранные физические лица могут учреждать компании с ограниченной ответственностью в любом штате США. И хотя не все штаты предлагают одинаковый уровень защиты конфиденциальности, некоторые их них стали особенно привлекательными для инвесторов, заинтересованных в такой защите.

Например, при учреждении компании с ограниченной ответственностью в штате Нью-Йорк не требуется включать имена или адреса владельцев в устав компании. Более того, на закрытии сделок по покупке недвижимости не обязательно участие владельца.

На закрытии сделки компанию с ограниченной ответственностью может представлять менеджер или юрист. Таким образом, нет необходимости в раскрытии личности иностранного инвестора при закрытии сделки купли-продажи.

Трасты

Кроме компаний с ограниченной ответственность, иностранных инвесторов уже давно интересуют американские трасты, которые представляют еще один из механизмов для покупки и владения недвижимостью в США.

Благодаря учреждению траста для владения недвижимостью, иностранный покупатель может эффективно использовать средства траста и обеспечивать собственную конфиденциальность.

В дополнение к преимуществам трастов США, связанным с защитой конфиденциальности, такие структуры обеспечивают и налоговые преимущества.

Дарения, осуществляемые нерезидентами США с использованием трастов, не облагаются федеральным налогом на передачу имущества. При этом средства, передаваемые в траст, освобождаются от налога на дарение в США.

Недавние меры по реализации новых норм

Недавно правительство США предприняло определенные шаги, чтобы сделать покупку недвижимости через компании с ограниченной ответственностью более прозрачной. В 2016 году Сеть по расследованию финансовых преступлений (FinCEN) издала распоряжения о географическом таргетинге (Geographic Targeting Orders, GTO).

Согласно этим распоряжениям, компании по страхованию правового титула обязаны сообщать о сделках с жилой недвижимостью в определенных локациях при оплате наличными средствами, если такие сделки осуществляются при участии юридического лица в качестве покупателя.

Кроме того, в таких случаях компании по страхованию правового титула также обязаны предоставлять идентификационные данные о бенефициарных собственниках.

Город Нью-Йорк относится к одной из таких локаций, на которые распространяется действие распоряжений GTO. Однако такие распоряжения GTO охватывают ограниченное количество сделок.

Требование о предоставлении данных применяется к покупкам на сумму свыше 3 миллионов долларов в Манхэттене или свыше 1,5 миллионов долларов в других районах города. Другими словами, при сделках на меньшие суммы компании по страхованию правового титула не обязаны предоставлять такую информацию.

Это во многом объясняет сохранение уровня продаж более дешевых объектов при замедлении рынка элитной недвижимости на Манхэттене (например, такие объекты, как «Квартал миллиардеров», находятся фактически на грани выживания).

Иностранные инвесторы предпочитают не осуществлять сделки с одним дорогим элитным объектом недвижимости. Вместо этого, в настоящее время более популярными являются сделки с несколькими объектами недвижимости по более низкой цене.

Кроме того, нормы GTO не применяются к трастам — что приводит к тому, что все приобретения на имя траста остаются конфиденциальными независимо от цены покупки.

Еще более примечательно, что распоряжения GTO не применяются, если компания по страхованию правового титула не принимает участие в сделке. Обычно компании по страхованию правового титула не принимают участие в сделках купли-продажи новых застроек, поскольку в этом случае просто нет истории правового титула.

Иностранные покупатели уже давно отдают предпочтение новым застройкам, а распоряжения GTO могут лишь усилить их привлекательность.

В связи с данными мерами по защите конфиденциальности, в отсутствие действенных мер защиты, юристы и консультанты, которые осуществляют сопровождение иностранных клиентов, должны уделять повышенное внимание выполнению правила KYC (Know Your Client) и осуществляют полную юридическую проверку клиентов.

Заключение

Не так давно появившиеся опасения в связи с оттоком иностранных покупателей с рынка недвижимости Нью-Йорка излишне преувеличены. В эру полной финансовой прозрачности США остаются единственной юрисдикцией, которая предлагает абсолютную конфиденциальность. Очевидно, что иностранные инвесторы продолжат перемещать свои капиталы в США и инвестировать в такие устойчивые рынки, как рынок недвижимости Нью-Йорка.

————————————————————————————————————

О фирме Dilendorf Khurdayan PLLC.  Наша фирма предоставляет полную правовую поддержку физическим лицам, семьям и частным фондам при осуществлении самых различных сделок с недвижимостью в США, включая куплю-продажу, аренду, строительство, финансирование и создание совместных предприятий. Мы оказываем поддержку иностранным лицам-нерезидентам при осуществлении инвестиций, переезде, расширении бизнеса или передаче имущества в США. Мы используем наши знания в области американского налогообложения, корпоративного права и международных сделок для структурирования инвестиций в США и предоставляем консультирование в отношении норм законов FATCA и FIRPTA, требований стандартов CRS, а также правил PFIC и CFC.

Макс Дилендорф имеет более 12 лет опыта оказания юридических услуг в области финансирования и инвестирования в коммерческую и жилую недвижимостью в Нью-Йорке. Работает с различными клиентами, включая владельцев, инвесторов, девелоперов, представителей фондов, арендаторов, арендодателей, заемщиков и управляющих собственностью. В своей практике концентрируется на консультировании иностранных инвесторов по вопросам создания холдинговых структур и оптимизации налогообложения при покупке недвижимости, а также в связи с владением, использованием и передачей прав собственности.

Рика Хурдаян представляет интересы и консультирует иностранные компании и семьи в отношении холдинговых структур, международных сделок, коммерческой деятельности и инвестирования. Уделяет особое внимание консультированию частных лиц с высоким уровнем дохода, семей и представителей инвестиционных фондов. Предоставляет консультации по вопросам инвестирования и создания холдингов для приобретения активов в США, оптимизации налогообложения при передаче активов, а также в отношении предиммиграционного планирования.  Оказывает юридическую поддержку при  решении любых вопросов, связанных с приобретением, владением и управлением дорогостоящими активами, включая недвижимость.

Ресурсы:

 Перечень юрисдикций, предоставляющих сведения в целях автоматического обмена информацией о счетах

Где теперь самое выгодное налоговое убежище? Американский закон FATCA и стандарты CRS

Следует ли США принять Единые стандарты финансовой отчетности, предложенные ОЭСР?

Иностранные инвестиции в недвижимость США выросли на 49%

Нью-Йорк Таймс: Бум продаж иностранным покупателям

Единые стандарты финансовой отчетности Организации по экономическому сотрудничеству и развитию

Единые стандарты финансовой отчетности и соответствующие комментарии

Закон о налоговом режиме зарубежных счетов

Сеть по расследованию финансовых преступлений (FinCEN)

Распоряжения о географическом таргетинге (GTO)

 

 

This article is provided for your convenience and does not constitute legal advice. The information provided herein may not be applicable in all situations and should not be acted upon without specific legal advice based on particular situations. Prior results do not guarantee a similar outcome.

OUR LATEST ARTICLES

ЧТО ПОШЛО НЕ ТАК С ПРОЕКТОМ THE DAO?

2017 год стал свидетелем многочисленных эмиссий токенов (также известных как первичное размещение монет, первичное предложение монет или ICO) с целью привлечения капитала …

Читать далее
Разграничение токенов и ценных бумаг

В течение 2017 года блокчейн-компании сумели привлечь более 3 миллиардов долларов США через «первичное предложение монет»  (известное как ICO, или первичное предложение токенов). …

Читать далее
Трасты в США: без отчетности по CRS и FATCA

Траст с доверительным управляющим в США, деятельность которого регулируется законами США, но оформленный как иностранный траст — не попадает под действие стандартов …

Читать далее

ОБРАТИТЬСЯ ЗА КОНСУЛЬТАЦИЕЙ