Call us for consultation
212.457.9797
CALL TODAYEMAIL US
Сентябрь 13, 2017   |   By: Max Dilendorf, Esq. and Rika Khurdayan, Esq.

Покупка недвижимости в США для иностранцев с оформлением через траст

В течение последнего десятилетия наблюдается бум покупок недвижимости в США со стороны иностранцев. За последние 12 месяцев, начиная с марта 2016 года, иностранцы приобрели жилую недвижимость на рекордную сумму в 153 миллиарда долларов.

Иностранные покупатели имеют целый ряд причин для такой активности, начиная от инвестиционной привлекательности данного вида собственности и заканчивая необходимостью предоставления жилья в США членам семьи.

При этом, независимо от причин приобретения, покупателям приходится каждый раз учитывать налоговые последствия выбранного ими вида оформления сделки.

При неверном выборе структуры сделки, доходы от аренды или продажи недвижимости в США могут облагаться подоходными налогами в США по совокупной ставке до 65% с учетом налога на репатриацию доходов. В случае смерти иностранного владельца недвижимости, наследование такого имущества облагается по ставке до 40% от всей суммы, превышающей необлагаемую налогом стоимость наследства, равную 60 тысячам долларов.

В связи с этим, для минимизации налогообложения при покупке недвижимости в США, многие иностранные инвесторы учреждают трасты с регистрацией таких трастов как в США, так и в других странах. Использование трастов позволяет уменьшить ставки налогов на доходы от недвижимости в США и исключить американский налог на наследство.

Использование трастов требует понимания достаточно сложных налоговых норм. Данная статья содержит обзор таких норм и описание их влияния на различные формы трастов.

За дополнительной информацией о структурировании сделок купли-продажи недвижимости в США обращайтесь в юридическую фирму Dilendorf & Khurdayan по email или по телефону: + 1 (212) 457-9797.

Преимущества трастов

Правильный выбор структуры траста предоставляет иностранным покупателям американской недвижимости ряд ощутимых преимуществ. Во-первых, такой траст позволяет уменьшить налогообложение в США. Во-вторых, использование траста обеспечивает конфиденциальность покупателя и его активов.

Налоговые преимущества

Для понимания налоговых преимуществ траста, иностранному покупателю необходимо иметь представление о принципах налогообложения иностранцев, не имеющих вида на жительство в США.

Налогообложение доходов иностранцев, не имеющих вида на жительство

В дополнение к обязательствам по подоходному налогу при наследовании имущества в США, лица, не имеющие вида на жительство в США, несут обязательства по уплате налога на наследство.

Для нерезидентов ставка налога при наследовании имущества на территории США составляет до 40% от стоимости наследуемой собственности.[1] Необлагаемая стоимость имущества в этом случае составляет 60 тысяч долларов.[2]

При передаче активов в траст недоверителя, иностранный инвестор может исключить свои активы в США из состава имущества, облагаемого налогами в США. Траст недоверителя в качестве структуры для инвестирования будет подробно рассмотрен ниже.

Другие преимущества

Кроме оптимизации налогообложения, передача американской недвижимости в траст обеспечивает еще два дополнительных преимущества.

Первое преимущество заключается в обеспечении конфиденциальности инвестора. Имущество, передаваемое в траст, оформляется на имя доверенного лица без раскрытия личности инвестора.

Учредительные документы траста не носят публичный характер, что существенно затрудняет поиск информации о владельце.

Вторым преимуществом, которое обеспечивает правильно структурированный траст, является защита прочих собственных активов инвестора от ответственности по обязательствам траста.

Каждое из этих преимуществ может быть усилено при помощи учреждения общества с ограниченной ответственностью в США (ООО) от имени траста и передачей права собственности на недвижимость в США такому ООО.

Хотя учреждение ООО подразумевает предоставление документов о собственниках в органы регистрации, при создании общества с ограниченной ответственностью в таких штатах как Нью-Йорк и Делавэр раскрытие личности владельца не требуется.

Дополнительно к вышеперечисленным преимуществам, использование ООО при регистрации сделок с недвижимостью позволяет разграничить ответственность ООО и владельца, которым в таком случае является траст.

Типы трастов для иностранных инвесторов

При передаче недвижимости в США в траст, иностранные покупатели должны выбрать между трастом доверителя и трастом недоверителя, а также определить юрисдикцию, в которой будет зарегистрирован такой траст.

Каждое из этих решений влечет за собой индивидуальные последствия для налогообложения подоходным налогом и налогом на наследство.

Траст доверителя и недоверителя

Налогообложение активов траста в США будет во многом зависеть от выбора между формой траста доверителя и траста недоверителя. Траст, учрежденный иностранцем, не имеющим вида на жительство, считается трастом доверителя в следующих случаях:

  • Учредитель — т.е. лицо, учреждающее траст — сохраняет право переоформить имущество на свое имя без согласия или одобрения со стороны любого другого лица, или
  • Доходы траста могут распределяться исключительно в пользу учредителя либо его или ее супруги(а) при жизни учредителя.[3]

В общем случае, траст доверителя не является плательщиком подоходного налога и налога на наследство.

Любые налоги на доходы траста в США выплачиваются учредителем траста в качестве частного лица напрямую.[4]

Кроме того, имущество на территории США, переданное в траст доверителя, включается в состав имущества учредителя траста в целях налогообложения по налогу на наследство в США, что делает данную форму траста невыгодной при наследовании собственности.

В противоположность этому, траст недоверителя выступает в роли самостоятельного налогоплательщика. Доходы такого траста облагаются налогами по прогрессивной ставке.[5] При этом такой траст имеет право на налоговые вычеты в сумме распределенного дохода в течение года, в котором такой доход был получен.[6]

В последнем случае, налог взимается с лиц, являющихся бенефициарами распределенных доходов траста.[7]

Дополнительно к этому, имущество, переданное в траст недоверителя не включается в состав имущества учредителя траста за исключением случаев, когда учредитель сохраняет определенные права на траст либо имущество траста.[8]

Трасты недоверителя с регистрацией в США и за рубежом

Налогообложение траста недоверителя будет зависеть от того, будет ли траст регистрироваться в США или за рубежом.

Траст недоверителя, зарегистрированный в США, облагается подоходным налогом так же, как и граждане США и лица с видом на жительство в США. Такой траст не имеет налоговых льгот, которые предоставляются лицам без вида на жительство.[9] В противоположность этому, траст недоверителя, зарегистрированный за пределами США, облагается так же как и лица, не имеющие вида на жительство.[10]

Кроме того, трасты недоверителя с регистрацией в США и в других странах имеют иные важные отличия для бенефициаров таких трастов, являющихся гражданами США.

Если гражданин США бесплатно пользуется недвижимостью траста в США, считается, что такой гражданин получил доход в сумме, равной величине средней арендной платы от аренды такой недвижимости.[11]

В этом случае, этот бенефициар будет обязан отразить полученный таким образом доход (и любые другие выплаты, полученные от траста) в отчете согласно форме 3520.[12]

При идентификации трастов, зарегистрированных в США и других странах, правительство США использует два различных критерия: принцип подсудности и принцип подотчетности.[13] Траст считается учрежденным в юрисдикции США при соответствии обоим критериям.

Принцип подсудности

Принцип подсудности заключается в распространении юрисдикции судов США на деятельность администрации траста.[14] Для упрощения реализации данного принципа. Налоговое управление США утвердило определение «безопасной гавани», согласно которому принцип подсудности действует при выполнении следующих условий:

  • Документы об учреждении траста не содержат положений, согласно которым управление трастом осуществляется из-за рубежа;
  • Управление трастом осуществляется исключительно из США;
  • Траст не может мигрировать в другую юрисдикцию в случае, если суд США попытается установить подсудность такого траста суду США.[15]

Принцип подотчетности

Принцип подотчетности предполагает, что все важные решения в отношении траста могут приниматься одним или несколькими физическими или юридическими лицами —американскими гражданами, лицами с видом на жительство, партнерствами или корпорациями[16] — являющимися резидентами США.[17] Согласно данному определению, важными считаются решения:

  • об осуществлении выплат и дате таких выплат;
  • о сумме любых выплат;
  • о включении любых сумм в доход или в состав основных средств;
  • о прекращении деятельности траста;
  • об исключении, добавлении или замене любого из доверенных лиц, а также решения о назначении правопреемника доверенного лица;
  • об осуществлении инвестиций.[18]

Выбор оптимальной структуры траста для покупки недвижимости в США

Учитывая целый ряд возможностей при выборе различных структур для создания трастов и разнообразные цели инвесторов при покупке недвижимости в США, рассмотрение всех существующих альтернатив выходит за рамки данного обзора.

В данной статье приводится описание трех примеров для иллюстрации применения вышеописанных правил на практике.

Пример 1. Траст, не имеющий бенефициаров, являющихся резидентами США

Описание кейса: А и Б являются лицами без вида на жительство в США. У А и Б есть сын — В, который также не имеет вида на жительство в США. А и Б хотят приобрести квартиру в Нью-Йорке для сдачи в аренду с передачей дохода от аренды в пользу С.

Стратегия: А и Б могут учредить иностранный траст недоверителя в одной из юрисдикций с низким налогообложением, например Каймановы Острова или Британские Виргинские Острова.

После учреждения, такой безотзывный траст может зарегистрировать общество с ограниченной ответственностью в штате Нью-Йорк или Делавэр целью приобретения квартиры. Благодаря регистрации общества с ограниченной ответственностью, супруги смогут обеспечить свою конфиденциальность и разграничить свою ответственность и ответственность по обязательствам, связанным с приобретаемой недвижимостью. При правильном структурировании траста, передача в траст имущества от имени лица, не имеющего вида на жительство, не будет облагаться налогом.

В общем случае, при перечислении трастом доходов от сдачи квартиры в аренду в пользу С,  плательщиком подоходного налога будет являться С. В связи выбором траста недоверителя, после смерти А и Б наследование имущества траста не будет облагаться налогом на наследство в США, если А и Б не сохранили за собой каких-либо прав в отношении траста или имущества траста.

Пример 2. Траст, имеющий бенефициаров, являющихся резидентами США

Описание кейса: Рассмотрим ситуацию, описанную в Примере 1 выше, в которой С будет являться резидентом США. А и Б приобретают квартиру в Нью-Йорке и передают ее в бесплатное пользование С.

Стратегия: Как и в предыдущем случае, А и Б могут учредить траст недоверителя, указав С в качестве бенефициара. Такой траст зарегистрирует общество с ограниченной ответственностью в США для покупки квартиры. При этом, т.к. С является резидентом США и будет проживать в квартире бесплатно, его родителям следует зарегистрировать траст в США, отказавшись от иностранной юрисдикции.

При правильном структурировании траста, передача нерезидентом имущества в траст, не будет облагаться налогом. В общем случае, бесплатная передача нерезидентом нематериальных активов, находящихся в США, не облагается налогом на дарение.

Пример 3. Учреждение траста в пользу доверителя либо его/ее супруги(а)

Описание кейса: M и N не имеют вида на жительство в США. Они планируют приобрести недвижимость в США для получения дохода от сдачи в аренду с целью пенсионных накоплений.

Стратегия: M и N рекомендуется учредить безотзывный траст за рубежом. Такой траст зарегистрирует общество с ограниченной ответственностью для приобретения недвижимости в США. При этом, если M и N передадут трасту денежные средства и будут являться бенефициарами траста, имущество траста будет включено в состав имущества M и N с целью налогообложения налогом на наследство, независимо от регистрации траста в форме траста доверителя или траста недоверителя.

Выводы

При покупке недвижимости в США иностранным покупателям следует рассмотреть все возможные схемы владения, которые могут быть использованы с этой целью.

Оптимальная стратегия при инвестировании в недвижимость в США будет зависеть от индивидуальных условий и целей каждого инвестора. Нормы налогообложения, которые будут применяться к каждой из таких стратегий, являются достаточно усложненными. В связи с этим, для структурирования инвестиций в США иностранным инвесторам потребуется помощь опытного американского юриста в сфере недвижимости.

О юридической фирме Dilendorf Khurdayan PLLC. Наша юридическая фирма представляет физических и юридических лиц, семьи и частные фонды при осуществлении различных сделок с недвижимостью в США, включая куплю-продажу, аренду, застройку, финансирование и создание совместных предприятий. Мы оказываем юридические услуги также для лиц без вида на жительство, которые планируют осуществление инвестиций, переезд членов семей или расширение бизнеса на территорию США, а также передачу имущества выгодополучателям в США. Мы используем наши экспертные знания в области налогообложения и корпоративного права США, а также в сфере международных сделок, для структурирования прямых инвестиций с целью оптимизации налогообложения. Предоставляем юридические консультации по вопросам соблюдения и применения норм закона «О налогообложении зарубежных счетов» (FATCA), закона «О налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость» (FIRPTA), единых стандартов финансовой отчетности (CRS), режима пассивных иностранных инвестиционных компаний (PFIC) и правил, применяемых к контролируемым иностранным корпорациям (СFC).

Макс Дилендорф имеет более 12 лет опыта работы консультантом по юридическим и финансовым вопросам, включая вопросы инвестирования в коммерческую и жилую недвижимость Нью-Йорка. Работает с различными клиентами — владельцами, инвесторами, девелоперами, фондами, арендаторами, арендодателями и управляющими недвижимостью. Среди наиболее востребованных услуг — разработка рекомендаций и консультирование иностранных инвесторов по следующим вопросам: эффективные структуры владения объектами недвижимости; налоговые последствия при владении объектами недвижимости и их эксплуатации, а также при их продаже и репатриации прибыли.

Рика Хурдаян представляет интересы иностранных компаний и частных клиентов, связанные с холдинговыми структурами, международными сделками, бизнес деятельностью и инвестиционными стратегиями. Предоставляет консультирование для состоятельных лиц, семей и инвестиционных фондов при учреждении оптимальных инвестиционных и холдинговых структур с целью осуществления сделок в США, оптимизации налогообложения при передаче имущества, и предиммиграционного налогового планирования. Консультирует по вопросам, связанным с приобретением, владением и управлением дорогостоящими элитными активами, включая недвижимость.

Источники:

[1] Раздел 26 Свода законов США §§ 2001 (c)

[2] Раздел 26 Свода законов США §§ 2102 (предоставление налогового кредита в сумме 13 тыс. долларов, необлагаемая стоимость наследства в сумме 60 тысяч долларов)

[3] Раздел 26 Свода законов США §§ 62 (f)(2)(A)

[4] Раздел 26 Свода законов США §§ 671

[5] Сравните нормы в §§1 (а) — (d) Раздела 26 Свода законов США (ставки, применимые к частным лицами) и нормы в §1(е)(2) (ставки, применимые к трастам недоверителя).

[6]  См. нормы Раздела 26 Свода законов США §§ 661 регулирующие трасты, которые могут накапливать доходы в течение нескольких лет. Трасты, которые обязаны распределить доходы в том же году, в котором такие доходы были получены, не облагаются подоходным налогом в отношении таких доходов. Раздел 26 Свода законов США §§ 651. В этом случае обязательства по подоходному налогу в отношении доходов траста возникают у выгодополучателей. Раздел 26 Свода законов США §§ 652

[7] Раздел 26 Свода законов США §§ 652 (а), 662(а)

[8] См. Раздел 26 Свода законов США §§ 2036, 2038

[9] Раздел 26 Свода законов США §§ 641 (b), 1; Правила Министерства финансов США §1.1-1(b)

[10] Раздел 26 Свода законов США §§ 641(b); 871

[11] Раздел 26 Свода законов США §§ 643 (i)

[12] См. Инструкции по заполнению Формы 3520

[13] Раздел 26 Свода законов США §§7701 (а)(30)(Е); Правила Министерства финансов США §301.7701-7

[14] Раздел 26 Свода законов США §§7701 (а)(30)(Е)(i); Правила Министерства финансов США §301.7701-7(a)(1)(i)

[15] Правила Министерства финансов США §301.7701-7(с)(1)

[16] Правила Министерства финансов США §301.7701-7(d)(1)(i)); Раздел 26 Свода законов США §§7701(а)(30)

[17] Раздел 26 Свода законов США §§7701 (а)(30)(Е)(ii); Правила Министерства финансов США §301.7701-7(a)(1)(ii)

[18] Правила Министерства финансов США §301.7701-7(d)(1)(iv)

____________________________________________________________________

Отказ от ответственности: Информация, которая содержится в данном документе, носит общий характер и основана на источниках, в которые регулярно вносятся изменения. Мы не гарантируем точность или полноту какой-либо информации, не несем ответственность за любые ошибки или пропуски, а также результаты, полученные при использовании такой информации. Мы не несем обязательства по информированию читателей о каких-либо изменениях в законодательстве о налогообложении и каких-либо иных изменениях, которые могут влиять на изложенные здесь данные. Данная статья не является и не предназначена для предоставления консультации по применению законодательных норм, налогообложению или бухгалтерскому учету. Для получения информации о применении налогового законодательства с учетом индивидуальной ситуации необходимо обращаться к Вашим налоговым консультантам.

Раскрытие информации согласно циркуляру 230: Данный обзор не является налоговой консультацией, не предназначен и не может использоваться для уклонения от уплаты штрафов за нарушение налогового законодательства, которые могут применяться к налогоплательщикам.

Summary
Article Name
Покупка недвижимости в США для иностранцев с оформлением через траст
Description
Использование трастов доверителя и недоверителя с регистрацией в США и других юрисдикциях для минимизации налогообложения в США при покупке недвижимости.
Author
Publisher Name
Dilendorf Khurdayan, PLLC
This article is provided for your convenience and does not constitute legal advice. The information provided herein may not be applicable in all situations and should not be acted upon without specific legal advice based on particular situations. Prior results do not guarantee a similar outcome.

OUR LATEST ARTICLES

ЧТО ПОШЛО НЕ ТАК С ПРОЕКТОМ THE DAO?

2017 год стал свидетелем многочисленных эмиссий токенов (также известных как первичное размещение монет, первичное предложение монет или ICO) с целью привлечения капитала …

Читать далее
Разграничение токенов и ценных бумаг

В течение 2017 года блокчейн-компании сумели привлечь более 3 миллиардов долларов США через «первичное предложение монет»  (известное как ICO, или первичное предложение токенов). …

Читать далее
Трасты в США: без отчетности по CRS и FATCA

Траст с доверительным управляющим в США, деятельность которого регулируется законами США, но оформленный как иностранный траст — не попадает под действие стандартов …

Читать далее

ОБРАТИТЬСЯ ЗА КОНСУЛЬТАЦИЕЙ