Call us for consultation
212.457.9797
CALL TODAYEMAIL US
Август 10, 2017   |   By: Max Dilendorf, Esq. and Rika Khurdayan, Esq.

Равноценный обмен недвижимости в США для иностранных инвесторов в соответствии с разделом 1031 Налогового кодекса (IRC)

Существует много причин, по которым иностранные инвесторы проявляют интерес к возможностям инвестирования в недвижимость США, в особенности в таких больших городах как Нью-Йорк. Хорошо развитая экономика и относительно стабильный рынок недвижимости делают США отличным местом для инвестиций в этой сфере.

При этом, для извлечения максимальной прибыли от вложений, иностранным инвесторам следует ознакомиться с некоторыми особыми налоговыми требованиями, в соответствии с которыми осуществляется продажа недвижимости в США.

Может ли иностранный инвестор принимать участие в равноценном обмене согласно разделу 1031 Налогового кодекса? 

Так же как и резиденты США, иностранцы могут участвовать в так называемых равноценных обменах согласно разделу 1031 Налогового кодекса (IRC)

(«Обмен 1031») при продаже своей доли в недвижимости в США. Однако Закон о налоге на доход с реального недвижимого имущества, приобретенного на иностранные инвестиции, от 1980 года («FIRPTA») может значительно осложнить процесс обмена 1031 для иностранных инвесторов.

Среди иностранных инвесторов существует распространенное заблуждение, что они могут обойти удержание налога с источника дохода согласно закону FIRPTA благодаря участию в обмене 1031.

При неэффективном структурировании подобной сделки иностранному продавцу придется расстаться с частью полученной от продажи прибыли, чтобы обеспечить выполнение правил удержания налога с источника согласно закону FIRPTA. Это означает, что не все поступления от продажи можно будет использовать для покупки недвижимости на обмен.

Как работает закон FIRPTA?

В соответствии с законом FIRPTA покупатель недвижимости в США у иностранного инвестора должен удержать налоги в размере 15% от суммы, полученной при любой продаже свыше $1 миллиона долларов. Если сумма сделки меньше одного миллиона долларов, ставка налога с источника дохода составит 10%, а при сумме сделки ниже $350 тысяч долларов при продаже личного жилья требование по удержанию налога у источника не применяется.

Например, если иностранец продает объект недвижимости за $1 миллион, покупатель будет обязан удержать $150 тысяч и отправить их в распоряжение IRS (15% от цены покупки).

Закон FIRPTA был принят для сбора налогов на прирост капитала, которые не оплачивались иностранными юридическими лицами. Иногда на него ссылаются как на налог в размере 15%. Однако это неверно, так как при подаче соответствующих налоговых форм от имени юридического лица, любая сумма, превышающая взимаемый по закону налог на прирост капитала, возвращается такому юридическому лицу.

Как уменьшить налог у источника согласно FIRPTA в сделке по обмену 1031?

К счастью, иностранный продавец может подать заявление на получение сертификата об удержании налога с источника дохода согласно закону FIRPTA в Налоговое управление (IRS)  для уменьшения требуемой суммы удержания при закрытии сделки. Таким образом, он получает возможность увеличить сумму наличных средств для финансирования покупки недвижимости на замену в рамках обмена 1031.

Обработка заявления на получение сертификата об удержании в IRS может занять до 90 дней. Таким образом, при осуществлении сделки на недвижимость, которая принадлежит иностранному продавцу, важно все планировать заранее.

Наша фирма оказала содействие нескольким иностранным продавцам недвижимости при получении сертификатов об удержании налога с источника дохода со следующими результатами:

  1. При продаже инвестиционного объекта недвижимости стоимостью $3,08 миллиона, сумма налога с источника дохода была уменьшена с $462 000 до $183 000 ;
  2. При продаже кондоминиума на Манхэттене стоимостью $1,5 миллиона, сумма налога с источника дохода была уменьшена с $225 000 до $33 600;
  3. При продаже инвестиционного объекта недвижимости стоимостью $2,1 миллиона в Манхэттене, получено полное освобождение от налога с источника дохода в сумме $315 000.

В сделке по обмена согласно разделу 1031 существует много дополнительных условий, в особенности, когда в обмене принимает участие иностранный продавец. Мы готовы помочь в эффективной реализации продажи и сделок в рамках обмена 1031 при полном соответствии с применимыми правилами IRS.

За консультацией о структурировании продажи объекта недвижимости и/или по вопросам подачи заявления в IRS о получении сертификата об удержании налога с источника дохода согласно закону FIRPTA, обращайтесь к нашим представителям по телефону: + 1 (212) 457-5757.

_________________________________________________________________________________________________________________________________

Эта статья предлагается в виде справочной информации и не представляет собой правовую консультацию. Приведенная здесь информация может быть неприменима во всех ситуациях и не должна использоваться как основание для принятия решений без получения отдельной правовой консультации на основе конкретной ситуации. Предыдущие результаты не гарантируют аналогичный исход.

 

This article is provided for your convenience and does not constitute legal advice. The information provided herein may not be applicable in all situations and should not be acted upon without specific legal advice based on particular situations. Prior results do not guarantee a similar outcome.

OUR LATEST ARTICLES

Покупка недвижимости в США для иностранцев с оформлением через траст

В течение последнего десятилетия наблюдается бум покупок недвижимости в США со стороны иностранцев. За последние 12 месяцев, начиная с марта 2016 года, иностранцы приобрели …

Читать далее
Оптимальная схема инвестирования в недвижимость Нью-Йорка для граждан Российской Федерации

Благодаря действующему соглашению об избежании двойного налогообложения между США и РФ, российские инвесторы могут существенно уменьшить свои налоговые обязательства …

Читать далее
Иностранные инвестиции в недвижимость Нью-Йорка в свете новых стандартов ОЭСР по обмену финансовой отчетности

В последние годы иностранный капитал играл важную роль в стимулировании продаж недвижимости в Нью-Йорке.

Однако, в прошедшие шесть месяцев некоторые аналитики рынка …

Читать далее

ОБРАТИТЬСЯ ЗА КОНСУЛЬТАЦИЕЙ