EMAIL US
15 января, 2021  |   By: Max Dilendorf, Esq. and Gleb Zaslavsky, Esq.

Токенизация недвижимости: принципы и преимущества

Авторы выражают особую благодарность Джор Ло, Эск. (Jor Law, Esq.) за анализ и комментарии к данной статье

Недвижимость всегда считалась надежным объектом для инвестиций. Действительно, чтобы не произошло на фондовом рынке, людям всегда будет необходимо пространство, в котором можно жить и работать. При этом, операции с недвижимостью всегда были одними из наиболее сложных и дорогих, что оказывало негативное влияние на ликвидность недвижимости.

В течение последних лет, секьюритизация недвижимости позволила в некоторой степени оптимизировать сделки с данным видом активов.  При этом, токенизация, которая представляет собой совершенно новый метод осуществления транзакций, позволяет значительно упростить покупку, управление и продажу недвижимости.

Токенизация предусматривает владение долями недвижимости, представленными виртуальными токенами, существующими в блокчейне (которые являются security-токенами). При этом используется та же технология, что и в случае с биткойном и другими первичными размещениями токенов, адаптированная с учетом требования законодательства о ценных бумагах.

Технология блокчейн и токенизация предоставляют многочисленные преимущества по сравнению с традиционными методами осуществления операций с недвижимостью. Список таких преимуществ включает повышение ликвидности и прозрачности, повышение безопасности и простоту в управлении.

При этом, токенизация является достаточно сложным процессом с юридической и технической точки зрения. Компании, заинтересованные в запуске виртуальных токенов, подкрепленных недвижимостью, сталкиваются с необходимостью учитывать и решать широкий спектр задач при планировании, разработке и запуске токенов недвижимости.

Что представляет собой токенизация недвижимости?

Токенизация – это процесс создания виртуального токена, который представляет собой долю в недвижимости. Вместо того, чтобы оформлять право собственности устаревшим способом на бумажных носителях, инвесторы получают возможность осуществлять транзакции цифровым способом с помощью токенов.

Токенизация является достаточно гибким инструментом. Токены могут представлять собой долевое участие в недвижимости, долю в предприятии, которое является собственником недвижимости, право требования, обеспеченное недвижимостью, право на часть дохода от недвижимости и другие виды прав.

Токенизация может охватывать любые объекты недвижимости, включая дома на одну семью, многоквартирные дома, офисные здания, складские сооружения, торговые площади и любые другие объекты.

Хотя все это может показаться научной фантастикой, на данный момент уже существует несколько действующих механизмов токенизации, среди которых:

  • владение недвижимостью через долевое участие в специально созданной компании (данный метод токенизации подробно описан ниже).
  • долевое участие в фонде недвижимости
  • долевое участие в объекте недвижимости
  • инвестирование и предоставление займов под застройку

Преимущества токенизации

Токенизация может совершить революцию на рынке недвижимости. Данный подход предоставляет эмитентам токенов и инвесторам существенные преимущества по сравнению с существующими инструментами инвестирования и может привлечь на рынок большое число инвесторов. Основными выгодами токенизации являются повышение ликвидности, а также ряд других преимуществ, перечисленных ниже.

Ликвидность

Основным преимуществом токенизации является повышение ликвидности. В данном случае, под ликвидностью подразумевается скорость осуществления сделок купли-продажи активов.

В настоящее время, в общем случае инвестиции в недвижимость являются неликвидными. Низкая ликвидность является единственным негативным аспектом инвестирования в недвижимость. Данный параметр влияет на цену объекта инвестирования и приводит к занижению реальной стоимости активов.

Токенизация может, по крайне мере, частично компенсировать потери стоимости недвижимости из-за низкой ликвидности благодаря упрощению процедуры купли-продажи. В данном случае, даже небольшое увеличение стоимости объектов инвестирования может привести к созданию триллионов долларов добавленной стоимости для эмитентов токенов и продавцов. Токены недвижимости имеют ряд характеристик, которые позволяют реализовать данную задачу:

  • Глобальный инвестиционный пул. Благодаря токенизации, пул инвесторов становится действительно глобальным. Любое физическое лицо, располагающее достаточным капиталом и имеющее доступ в интернет, может принять участие в покупке,  стать владельцем, и осуществлять продажи объектов недвижимости по всему миру.
  • Снижение порога для входа на рынок. Благодаря токенизации недвижимости, понятие «достаточный капитал» также приобретает иное значение. Виртуальный токен может продаваться по частям. Код токена может допускать его деление, что позволит эмитенту и последующим владельцам токенов продавать доли таких токенов за часть цены. Это открывает доступ на рынок мелким инвесторам, которые не могли принимать участие в торгах ранее, и предоставляет дополнительные возможности по диверсификации для более крупных инвесторов.
  • Стандартизированные транзакции. Благодаря технологии блокчейн, которая лежит в основе токенизации, купля-продажа токенов недвижимости может осуществляться с помощью стандартизированных смарт-контрактов, которые не требуют индивидуального утверждения. Кроме того, условия таких смарт-контрактов выполняются автоматически, что существенно уменьшает стоимость транзакций.

Прочие преимущества токенизации

Токенизация недвижимости предоставляет дополнительные преимущества для инвесторов и эмитентов, сред которых:

  • Прозрачность. Блокчейн является открытым реестром. Каждая транзакция с использованием криптовалют и виртуальных токенов регистрируется в блокчейне. Этот принцип делает невозможным двойную продажу токенов, т.е.  получение денежных средств от различных покупателей за один и тот же токен.
  • Безопасность. Блокчейн основан на технологии распределенного реестра, что исключает возможность контроля блокчейна со стороны какого-либо лица, группы или организации. Кроме того, в блокчейне используется продвинутая криптография, которая обеспечивает повышенную безопасность для пользователей. Каждый пользователь имеет собственный ключ, который обеспечивает доступ к блокчейн-активам. Такой ключ представляет собой длинную комбинацию случайных символов, которые практически невозможно подобрать даже с помощью компьютерных алгоритмов.
  • Неизменность. После осуществления, регистрации и подтверждения транзакции в блокчейне, запись такой транзакции не может быть изменена. Эта особенность гарантирует инвесторам, что после осуществления транзакции, любые фальсификации становятся невозможными. (Данное обстоятельство имеет и обратную сторону, которая заключается в том, что ошибочная или мошенническая операция не может быть отменена).
  • Упрощенное управление. Токенизация также обеспечивает более эффективное управление для инвесторов. Благодаря сотрудничеству с криптобиржами появляется возможность отслеживать транзакции на вторичном рынке. Кроме того, блокчейн также упрощает многие другие процессы, например, выплаты дивидендов или проведение голосования.

Стратегия токенизации: юридические и прочие аспекты

Компаниям, заинтересованным в разработке токенов недвижимости, необходимо тщательно проанализировать целый ряд юридических и других аспектов предложений токенов. Данные вопросы являются комплексными и требуют участия опытных юристов и экспертов, которые работают в области недвижимости, ценных бумаг, налогообложения и блокчейна.

Список наиболее важных вопросов, требующих рассмотрения, включает:

  • характер интересов инвесторов
  • тип юридического лица
  • смарт-контракты
  • регулирование в сфере ценных бумаг
  • корпоративные нормы (включая нормы в отношении других типов юридических лиц)
  • вопросы налогообложения и отчетности
  • тип активов
  • местоположение объекта недвижимости
  • процент токенизации
  • вопросы, связанные с ипотекой
  • учет держателей токенов
  • аккредитация инвесторов AML/KYC
  • продажи токенов в других странах
  • прочие юридические и регуляторные вопросы

Ниже приводится дополнительная информация по каждому из перечисленных пунктов.

Характер интересов инвесторов

Разработчики виртуальных токенов могут токенизировать объект недвижимости, доли в компании, которая является собственником объекта недвижимости, ипотеку на объект недвижимости, права получения дохода от объекта недвижимости, либо любые другие комбинации активов. В зависимости от объекта токенизации, могут применяться те или иные регулирующие законодательные нормы.

Например, если токены, представляющие собой долевое участие в компании, распространяются среди более чем 2000 держателей (либо более чем 500 держателей, которые не являются аккредитованным инвесторами), и если эмитент токенов располагает активами на сумму более чем $10 миллионов, такая эмиссия токенов должна быть зарегистрирована согласно Закону о ценных бумагах от 1934 года. Кроме того, к таким токенам применяются прочие требования о ценных бумагах, перечисленные ниже.

В противоположность этому, токенизированные займы могут регулироваться особыми положениями в отношении ценных бумаг, обеспеченных активами и оплачиваемых из поступлений от отдельных источников.

Тип юридического лица

В большинстве случаев, выпуск ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, осуществлялся благодаря учреждению СЦК — специальной целевой компании (special-purpose vehicle или SPV). Как правило, при токенизации применяется такая же практика. Специальная целевая компания представляет собой юридическое лицо, которое создается с единственной целью владения и управления объектом недвижимости. СЦК может учреждаться в форме траста, товарищества с ограниченной ответственностью, корпорации, компании с ограниченной ответственностью или в другой форме, каждая из которых имеет свои преимущества и недостатки.

При правильном структурировании, активы и обязательства СЦК отделены от активов и обязательств эмитента (т.е. компании, которая создала СЦК) в целях отчетности, налогообложения, а также при процедуре банкротства. Такое структурирование позволяет токенам выступать в качестве самостоятельного средства инвестирования независимо от кредитоспособности эмитента.

При этом необходимо учитывать, что структурирование СЦК, права собственности, а также транзакций между специальной целевой компанией и собственником является достаточно сложным процессом, который требует соответствующего юридического сопровождения.

Смарт-контракты

Смарт-контракты представляют собой компьютерный код, существующий в блокчейн, который обеспечивает автоматическое выполнение соглашений между пользователями без постороннего вмешательства. В связи с тем, что смарт-контракты работают в среде блокчейн, данные алгоритмы не могут быть изменены после запуска. Соответственно, запуск смарт-контрактов, которые определяют характеристики токенов и обеспечивают их продажи, требует тщательной подготовки и анализа.

Смарт-контракты должны реализовать характеристики токенов, запланированные эмитентом. Например, если предполагается, что держатели токенов будут получать дивиденды или участвовать в прибыли иным способом, данная опция должна быть реализована в смарт-контрактах. Для того, чтобы это осуществить, необходимо решить следующие вопросы:

  • Будут ли средства выплачиваться в обязательном порядке либо на усмотрение эмитента?
  • Каким образом будет определяться сумма выплат?
  • Какова длительность периода с момента покупки токенов и до момента получения права на денежные выплаты?
  • В какие даты осуществляется проверка права владельцев токенов на получение денежных выплат?
  • Каков порядок осуществления удержаний?

Оптимальным решением является осуществление технической проверки смарт-контрактов на предмет наличия пробелов в безопасности кода. Отсутствие такой проверки может привести к необходимости уничтожения токенов и повторной эмиссии, что является дорогостоящим и нежелательным процессом. В худшем случае, присутствие ошибок в смарт-контрактах может привести к краже токенов со стороны хакеров.

Важно помнить, что смарт-контракты не являются заменой юридических документов. В реальности, правовые нормы содержат значительные отличия по сравнению с ограничениями смарт-контрактов.  Необходимо понимать, какие функции могут быть выполнены благодаря смарт-контрактам, а какие нет. Соответственно, в определенных ситуациях может потребоваться замена смарт-контракта юридическим документом, в то время как в других ситуациях необходимо отразить юридические нормы в смарт-контракте.

Регулирование ценных бумаг

В общем случае, токены недвижимости будут рассматриваться в качестве ценных бумаг согласно законодательству штатов и федеральных норм. В связи с этим, такие токены должны быть зарегистрированы в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC) либо подпадать под исключения. Невыполнение этих требований может привести к существенным суммам ответственности, возникновению права инвесторов оказаться от приобретения и потребовать возврат средств.

Разумеется, большинство эмитентов токенов постараются избежать регистрации в SEC и структурировать свои токены таким образом, чтобы использовать исключения из требований о регистрации. При этом, такие эмитенты постараются воспользоваться несколькими возможными исключениями, такими как Положение А+, Положение СF, Положение D, и Положение S.

Данные положения накладывают различные требования на предложение токенов, начиная от ограничений к списку инвесторов и заканчивая ограничениями на сумму привлекаемых инвестиций и ограничениями на право перепродажи. Выбор наилучшего варианта будет зависеть от множества факторов и требует участия опытного юриста по ценным бумагам.

Вопросы налогообложения и отчетности

Хотя Налоговое управление США предоставило общее руководство в отношении налогообложения «виртуальных валют», таких как биткойн, многие вопросы применения налогового законодательства США к операциям по приобретению, управлению и распоряжению доходами от виртуальных токенов остаются неразрешенными. Для разработки всеобъемлющей налоговой стратегии, эмитентам токенов и инвесторам рекомендуется получить соответствующую налоговую консультацию.

Кроме того, эмитенты должны учитывать все соответствующие требования о подаче отчетности, которые относятся к налогообложению и другим аспектам ведения бизнеса. Например, те эмитенты токенов, которые используют Положение А+ для исключения из требований о регистрации, должны предоставлять регулярные отчеты в Комиссию SEC после размещения токенов.

Прочие вопросы

  • Тип активов. Одним из вопросов, на которые необходимо ответить эмитентам токенов перед размещением предложения, является вопрос о том, кто будет принимать решение о распоряжении доходами от активов в случае получения такого дохода. Такие права могут принадлежать владельцам токенов, совету директоров, доверенному управляющему или генеральному партнеру. Управление доходами может также осуществляться с помощью смарт-контрактов.
  • Местоположение объекта недвижимости. Местоположение объекта недвижимости важно как с практической точки зрения (например, никто не будет приобретать квартиру в кондоминиуме без четкого определения ее местоположения), так с юридической. Кроме того, ни одна страна в мире не предоставляет такой защиты права собственности, как США. Хотя токенизация может осуществляться в рамках любой юрисдикции, избежать законодательное регулирование той страны, где физически находится объект недвижимости, будет невозможно в любом случае.
  • Процент токенизации. При выпуске токенов существует возможность токенизации только части объекта недвижимости вместо полной стоимости. В этом случае, владельцы недвижимости и потенциальные инвесторы должны обсудить все детали такой сделки заранее.
  • Вопросы, связанные с ипотекой. Если токенизируемая недвижимость находится в ипотеке, эмитентам токенов необходимо получить согласие залогодержателя или погасить стоимость ипотеки. Если объектом токенизации выступает сама ипотека, необходимо учитывать требования соответствующего законодательства.
  • Учет держателей токенов. Эмитентам токенов крайне важно знать точное число владельцев токенов и идентифицировать каждого такого владельца. Как правило, эта задача решается благодаря сотрудничеству с биржами, осуществляющими операции купли-продажи токенов и идентификацию всех последующих владельцев при перепродаже.
  • Аккредитация инвесторов AML/KYC. Эмиссия виртуальных токенов должна соответствовать требованиям политик AML/KYC для противодействия легализации денежных доходов, полученных преступным путем в каждой юрисдикции, в которой токены предлагаются потенциальным инвесторам. В случае использования исключения из требований о регистрации в SEC, которое предполагает продажу токенов исключительно аккредитованным инвесторам, эмитенты должны предпринять необходимые шаги для аккредитации покупателей токенов. Такая проверка может включать не только простое получение подтверждения статуса аккредитованного инвестора от потенциальных покупателей токенов, а и дополнительные шаги для того, чтобы удостовериться насколько такие заявления соответствуют действительности.
  • Продажи токенов в других странах. Многие страны имеют собственное законодательство, регулирующее сферу ценных бумаг, а также собственные политики AML/KYC. Это обстоятельство требует от эмитентов токенов учитывать требования всех юрисдикций, в которых такие токены предлагаются потенциальным инвесторам. Например, предложение токенов, которое соответствует законодательству Европейского Союза, может не соответствовать требованиям законов США, и наоборот. В реальности, возможны ситуации, в которых одна страна рассматривает токен в качестве ценной бумаги, в то время как другая страна применяет совершенно другой подход.
  • Прочие юридические и регуляторные вопросы. Виртуальные токены регулируются множеством других законодательных норм кроме законов о ценных бумагах. В зависимости от свойств токенов, к ним может применяться законодательство в сфере денежных переводов и товарооборота, а также законодательство в сфере противодействия мошенничеству и защиты прав потребителей.

Выводы

Токенизация может изменить привычный способ инвестирования в недвижимость по всему миру. При этом, чтобы реализовать данный потенциал потребуется тщательное планирование со стороны блокчейн-разработчиков и профессиональных консультантов. Токенизация требует решения целого ряда юридических и технических аспектов, каждый из которых может оказаться решающим для реализации поставленной задачи.

В связи с этим, при планировании разработки токенов недвижимости, разработчикам необходимо привлекать опытных экспертов в сфере регулирования ценных бумаг, налогообложения, бухгалтерского учета, а также специалистов по недвижимости. Такая команда экспертов может помочь при разработке и запуске токенов с минимизацией рисков и затрат.

О со-авторе: Джор Ло является первопроходцем в сфере построения экосистемы для дигитализации и осуществления операций с ценными бумагами в блокчейне и распределенном реестре. Джор является юристом по корпоративному праву, финансам и ценным бумагам и хорошо известен благодаря своим знаниям в области альтернативного финансирования, включая программы EB-5, венчурный капитал, краудфандинг, первичное предложение монет (ISO), а также предложение токенизированных ценных бумаг. Джор также являтеся соучредителем сервиса VerifyInvestor.com, который стал лидером в сфере предоставлении услуг для верификации аккредитованных инвесторов по всему миру, а также основателем и соучредителем компании Homeier Law PC. Является экспертом по привлечению и верификации аккредитованных инвесторов. В сфере криптовалют, Джор специализируется на регулировании ценных бумаг, которое распространяется на виртуальные токены и вопросы идентификации в целях соблюдения законодательства с сохранением приватности и анонимности, а также технологиях cross-ledger и cross-chain.

Ссылки:

This article is provided for your convenience and does not constitute legal advice. The information provided herein may not be applicable in all situations and should not be acted upon without specific legal advice based on particular situations. Prior results do not guarantee a similar outcome.

OUR LATEST ARTICLES

Внутренние трасты для защиты активов в США

Что представляет собой внутренний траст для защиты активов (DAPT)?

Частные лица, заинтересованные в защите собственности от судебного преследования, претензий кредиторов …

Читать далее
Способы защиты активов в США с помощью трастов: трасты Островов Кука

Многие профессионалы, владельцы бизнесов, и другие лица, деятельность которых связана с высоким уровнем персональной ответственности, интересуются вопросами защиты личных …

Читать далее
Legal Guide to Buying US Real Estate with Bitcoin

Real estate sellers, developers, and their brokers should consider an alternative approach for marketing and selling properties in the US to local and international buyers.  This approach involves closing real estate transactions using Bitcoin and other main types of cryptocurrency.

Some of the real …

Читать далее

ОБРАТИТЬСЯ ЗА КОНСУЛЬТАЦИЕЙ

Our website uses cookies. By continuing to use our site, you agree to our use of cookies in accordance with our Privacy Policy.