CALL USEMAIL US
11 августа, 2017   |   By: Max Dilendorf, Esq. and Gleb Zaslavsky, Esq.

7 советов при покупке таунхауса в Нью-Йорке

При принятии решения о приобретении жилой недвижимости в Нью-Йорке, большинство покупателей в первую очередь задаются вопросом о форме собственности, выбирая между квартирой в кооперативе (коуп) или кондоминиуме (кондо).

Однако немало покупателей также проявляет интерес к приобретению жилья в исторических таунхаусах, которые являются одной из визитных карточек Нью-Йорка.

Отметим, что сделки с таунхаусами представляют собой всего лишь два процента от общего количества ежегодных сделок с жилой недвижимостью в Нью-Йорке. Как результат, многие потенциальные покупатели не знакомы с особыми факторами, которые необходимо учитывать при покупке таунхаусов, а также в процессе их эксплуатации.

Чтобы помочь покупателям, заинтересованным в приобретении нью-йоркских таунхаусов, мы хотим рассказать о семи наиболее важных моментах, которые следует учитывать при покупке.

1.   Изучите документы на интересующее Вас жилье

Документы на таунхаусы Нью-Йорка находятся в открытом доступе в нескольких источниках . Быстрый поиск в Интернете может помочь обнаружить возможные проблемы, связанные с конкретным зданием.

Первым местом, куда следует обратиться потенциальному покупателю, должен быть Отдел зданий (DOB). В Отделе зданий хранятся архивы разрешений на строительство, нарушений кода и зонирования, а также актов о приемке в эксплуатацию для каждого здания в городе. Эти архивы доступны онлайн, и поиск в них относительно несложен.

Покупателю следует обратить особое внимание на любые открытые разрешения или нарушения и убедиться, что продавец устранил все существующие нарушения. В качестве альтернативы покупатель может решить сам заняться устранением нарушений.

Кроме этого, в Отделе зданий содержится информация о зонировании и законном использовании объекта недвижимости. Это особенно важно, если объект недвижимости представляет собой многоквартирное здание. Многие из таких объектов недвижимости переделаны из односемейных домов и иногда законное использование такого объекта недвижимости остается без обновления. Это может создать проблемы при финансировании или страховании объекта недвижимости.

Отдел по сохранению и развитию жилого фонда (HPD) — еще один источник, в котором можно получить информацию о нарушениях. Отдел HPD занимается рассмотрением жалоб жителей и вопросами качества жилья. Этот отдел может издавать уведомления о нарушениях, связанных с проблемами доступа, нарушениями кода, наличием плесени и вредителей, использованием содержащих свинец краски. Устранение указанных проблем может оказаться достаточно дорогостоящим, и покупателю следует убедиться, что продавец это сделал до закрытия сделки.

Тщательное изучение документов публичного характера также должно включать направление запросов в судебные архивы для получения информации о любых существующих залогах или судебных решениях и анализ налоговых ведомостей объекта недвижимости для обнаружения любой просроченной задолженности.

Для получения юридической консультации о приобретении таунхауса в Нью-Йорке обращайтесь к Dilendorf Khurdayan по электронной почте: email или позвоните нам по телефону: + 1 (212) 457 9797.

2.   Подсчитайте первоочередные и текущие расходы

Перед покупкой таунхауса покупателю необходимо получить точное представление о затратах, связанных с владением таким объектом недвижимости. Хотя покупатель не будет нести ответственности по ежемесячным платежам за коуп или кондо, он или она несет единоличную ответственность за ремонт дорогостоящего оборудования, например, бойлера или системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха (HVAC).

Покупателю необходимо выяснить возраст и состояние оборудования, HVAC и крыши, чтобы определить, предстоят ли ему затраты на ремонт или обслуживание в ближайшем будущем. Стоимость коммунальных услуг, налоги на собственность и другие расходы можно определить, обратившись за информацией в местную компанию по предоставлению таких услуг, и изучив документы публичного характера.

Кроме того, если таунхаус представляет собой многоквартирное здание, можно столкнуться с дополнительными расходами на обслуживание и коллекторские услуги (взыскание задолженности, выселение и т. д.), связанными с объектом недвижимости.

Предусмотрительный покупатель получит полное представление обо всех расходах, связанных с владением таунхаусом, до окончания комплексной юридической проверки объекта недвижимости.

3.   Проанализируйте условия кредитования и получите финансирование

Финансирование — еще один ключевой фактор, который необходимо учитывать при покупке таунхауса. На возможности покупателя по финансированию покупки могут оказать влияние самые разные обстоятельства. Например, нарушения по линии отделов DOB или HPD (рассматривались выше) могут стать причиной отказа кредитора в предоставлении финансирования. Сведения о возрасте крыши, ожидаемых судебных решениях и залоговых правах на объект недвижимости также могут стать препятствиями для принятия решения о кредитовании.

После одобрения решения о предоставлении финансирования, покупатель должен проанализировать условия кредита с точки зрения их влияния на получаемую прибыль. Процентные ставки, условия амортизации и требования к реальной рыночной стоимости недвижимости за вычетом суммы кредита — все это будет оказывать влияние на величину ежемесячных платежей и сумму наличных средств, необходимых для закрытия сделки. Кроме этого, покупателю необходимо выяснить требования кредитора к страхованию.

Покупателю следует обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся в области недвижимости Нью-Йорка, чтобы проанализировать условия финансирования. И наконец, покупатель должен работать с несколькими кредиторами, чтобы обеспечить для себя наилучший из доступных пакетов финансирования.

4.   Заключите договор страхования

Большинство кредиторов будет требовать, чтобы будущий покупатель заключил договор страхования недвижимости. Большая часть таких договоров обеспечивает страховое покрытие объекта недвижимости от ущерба, причиненного погодными условиями, пожаром, актами вандализма или кражей.

Однако не все договоры страхования предлагают одинаковые условия. Как следствие, покупатель должен внимательно изучить все имеющиеся варианты и убедиться, что конкретное покрытие подойдет для здания. Например, если здание затапливалось, договор страхования должен обеспечивать покрытие от ущерба в результате наводнения.

Кроме этого, договор страхования должен иметь достаточное покрытие для проведения полных восстановительных работ, если это окажется необходимым. Покупателю следует проконсультироваться со специалистом, чтобы определить, в какую сумму это могло бы вылиться. Помимо этого, многие договоры страхования предлагают вариант «дополнительного покрытия восстановительных работ», обеспечивающий буфер, который на 20-80% превышает расчетную стоимость восстановления.

В некоторых договорах страхования даже предусматривается «гарантированная стоимость восстановления». Это гарантирует, что такой договор страхования будет покрывать стоимость восстановительного ремонта и восстановления дома согласно первоначальной спецификации и уровню отделочных работ в случае капитального ремонта объекта недвижимости.

Указанные варианты покрытия значительно дороже, чем стандартный договор страхования недвижимости, но они бесценны в случаях, когда здание оказывается поврежденным или разрушенным.

Далее следует иметь в виду уровни страхового покрытия личного имущества, соблюдения правил и норм строительного проектирования, а также гражданской ответственности.

Если здание приобретается как многоквартирный дом, покупателю с большой степенью вероятности потребуется дополнительное страхование гражданской ответственности, а также хороший комплексный договор страхования. Для покупателей, которые становятся владельцами домов впервые и проходят через весь этот процесс, помощь опытного адвоката в области недвижимости Нью-Йорка просто трудно будет переоценить.

Для получения юридической консультации о приобретении таунхауса в Нью-Йорке обращайтесь к Dilendorf Khurdayan по электронной почте: email или позвоните нам по телефону: + 1 (212) 457 9797.

5.   Ознакомьтесь с существующими договорами аренды и правилами аренды интересующего Вас таунхауса

Многие из таунхаусов представляют собой многоквартирные здания, в которых размещаются 2-4 квартиры. Такая планировка привлекает многих покупателей благодаря дополнительному доходу, который можно получать от сдачи в аренду других квартир нанимателям. Однако получение такого дохода связано с необходимостью рассмотреть дополнительные факторы.

Анализ существующих договоров аренды позволит покупателю получить представление о своих будущих обязательствах перед арендаторами. Такие обязательства могут выключать ремонт и обслуживание бытового оборудования.

Кроме этого, покупатель должен иметь информацию о любых особых правилах аренды, которые могут применяться в определенных случаях. При муниципальных ограничениях на сумму арендной платы в отношении той или иной недвижимости, что практикуется в некоторых домах в Нью-Йорке, необходимо помнить, что арендаторы могут оставаться в таких квартирах неопределенно долгое время. Такая арендная плата будет ниже рыночной, что необходимо учитывать при анализе объекта недвижимости в качестве инвестиции.

6.   Изучите район

Еще один важный фактор для покупателя — это расположение таунхауса. Необходимо изучить район и получить информацию о его безопасности, ограничениях, а также состоянии соседних объектов недвижимости. Указанные факторы будут оказывать влияние на текущую и будущую стоимость объекта недвижимости.

Некоторые районы были обозначены как архитектурные памятники. Такое обозначение служит для защиты целостности исторических районов и накладывает ограничения на реконструкцию и изменения фасада. В случаях, когда владелец или покупатель объекта недвижимости, представляющего собой архитектурный памятник, захочет сделать любые изменения во внешнем виде такого объекта, потребуется подать предложение в Комиссию по охране памятников архитектуры. Этот процесс может занять достаточно длительно время и его необходимо учитывать при проведении комплексной юридической проверки объекта недвижимости.

Покупателю следует обратиться за помощью к опытному брокеру по недвижимости, который поможет получить информацию о других объектах в районе. Сравнение цен на аналогичное жилье поможет покупателю купить таунхаус по разумной цене и избежать необоснованного завышения стоимости объекта недвижимости со стороны продавца.

Кроме этого, при анализе района следует учитывать такие факторы, как планы будущей застройки, удобство доступа к инфраструктуре (продовольственным магазинам, прачечной, банкам и т. д.), а также близость к месту работы покупателя.

7.   Обратитесь к специалистам для анализа и осмотра объекта недвижимости

Осмотр приобретаемого жилья является одним из основных этапов процесса покупки. Покупателю следует пригласить квалифицированного инспектора, имеющего специальные знания о таунхаусах.

В отличие от коупа или кондо, в которых управляющий совет оплачивает расходы на обслуживание дома из средств, полученных в качестве взносов владельцев квартир, в случае с таунхаусом его владелец несет единоличную ответственность по учету таких затрат. В связи с этим, тщательный осмотр имеет исключительно важное значение для выявления возможных проблем с обслуживанием.

Поскольку многие из таунхаусов на Манхэттене, в Бруклине и Квинсе представляют собой исторические здания, указанный осмотр должен включать анализ конструкций со стороны квалифицированного инженера. Такой анализ должен включать проверку фундамента, фасада и несущих стен. Устранение дефектов конструкции здания может оказаться дорогостоящим занятием и поставить под вопрос возможности покупателя по финансированию или страхованию объекта недвижимости.

Данный анализ часто требуется при получении финансирования покупки. Кроме того, такая проверка позволяет обнаружить любые частичные застройки чужой территории или возможные проблемы с правовым титулом до закрытия сделки. Даже при заключени сделок с оплатой наличными, анализ объекта недвижимости может оказаться далеко не лишним. В результате такого анализа покупатель получит более ясное представление о том, что он покупает, поскольку частичные застройки чужой территории и проблемы с правовым титулом могут оказать отрицательное влияние на продажу в будущем. После закрытия сделки ответственность за подобные ситуации переходит на покупателя.

В ходе проверки таунхауса инспектор сможет прокомментировать, отвечают ли общие стены между соседними зданиями муниципальным требованиям. Общая стена представляет собой стену, посроенную между двумя соседними зданиями. Такая стена часто выполняет роль несущей для обоих зданий, и ее эксплуатация регулируется договором пользования общей частью объектов недвижимости.

Для получения юридической консультации о приобретении таунхауса на Манхэттене, в Бруклине и Квинсе обращайтесь к Dilendorf Khurdayan по электронной почте: email или позвоните нам по телефону: + 1 (212) 457 9797.

Договор пользования общей частью объектов недвижимости определяет права каждого владельца на изменения конструкции или возведение пристроек к этой стене, а также ее использование для размещения вывесок или другой рекламы. Указанный договор также включает подробное описание ответственности владельцев в случае необходимости ремонта.

При тщательном анализе и осмотре общей стены проверяется надежность ее конструкции, а также отсутствие проблем при ее экстуатации. Кроме этого,  при анализе договора по эксплуатации общей стены, целесообразно обратиться за помощью юриста.

Заключение

Таунхаус в Нью-Йорке может быть отличной инвестицией и прекрасной возможностью стать владельцем части истории города. Благодаря предложенным здесь рекомендациям, услугам юристов в области недвижимости Нью-Йорка, а также помощи других специалистов, покупка дома мечты может быть осуществлена гладко и без проблем.

Эта статья предлагается в виде справочной информации и не представляет собой правовую консультацию. Приведенная здесь информация может быть неприменима во всех ситуациях и не должна использоваться как основание для принятия решений без получения отдельной правовой консультации на основе конкретной ситуации. Предыдущие результаты не гарантируют аналогичный исход.

Ресурсы для покупателей таунхаусов в Нью-Йорке

Налоги на передачу недвижимости в городе Нью-Йорк Налоги на передачу недвижимости в штате Нью-Йорк

Калькулятор налога на передачу недвижимости ACRIS

Калькулятор ставки страхования правового титула

Министерство финансов (DOF) – данные о налогах на недвижимость

Отдел зданий (DOB) – информационная система о зданиях

Сохранение и развитие жилого фонда города Нью-Йорка

NYC Real Property Transfer Taxes

NYS Real Estate Transfer Tax

ACRIS Property Transfer Tax Calculator

Title Insurance Rate Calculator

Department of Finance (DOF) – Property Tax Data

Department of Buildings (DOB) – Buildings Information System

NYC Housing Preservation and Development

Townhouses for Sale in NYC

 

Эта статья предлагается в виде справочной информации и не представляет собой правовую консультацию. Приведенная здесь информация может быть неприменима во всех ситуациях и не должна использоваться как основание для принятия решений без получения отдельной правовой консультации на основе конкретной ситуации. Предыдущие результаты не гарантируют аналогичный исход.

 

Summary
Article Name
7 советов при покупке таунхауса в Нью-Йорке
Description
Как купить таунхаус и другую коммерческую недвижимость в Нью-Йорке, США
Author
This article is provided for your convenience and does not constitute legal advice. The information provided herein may not be applicable in all situations and should not be acted upon without specific legal advice based on particular situations. Prior results do not guarantee a similar outcome.

OUR LATEST ARTICLES

Токенизация акций: выгоды, риски и практические вопросы

Авторы выражают особую благодарность Карлосу Доминго, руководителю компании Securitize, и Джеймсу С. Роу, финансовому директору компании Entoro Capital, за  мнения и комментарии …

Читать далее
Покупка недвижимости в США для иностранцев с оформлением через траст

В течение последнего десятилетия наблюдается бум покупок недвижимости в США со стороны иностранцев. За последние 12 месяцев, начиная с марта 2016 года, иностранцы приобрели …

Читать далее
14 главных вопросов при запуске STO (security token offering)

Данная статья предоставлена в ознакомительных целях. Информация, которая приводится в данной статье, может быть неприменимой в тех или иных случаях. Данная информация …

Читать далее

ОБРАТИТЬСЯ ЗА КОНСУЛЬТАЦИЕЙ

Our website uses cookies. By continuing to use our site, you agree to our use of cookies in accordance with our Privacy Policy.