Привлекательность «Большого Яблока» или 6 причин почему иностранцам стоит инвестировать в Нью-Йорк

В течение годового периода, начиная с марта 2016 по март 2017, иностранные инвестиции в жилую недвижимость США увеличились на 49% до максимального значения за всю историю, равного 153 миллиарда долларов.

Среди многих причин, по которым иностранные инвесторы предпочитают инвестировать в США, выделяют экономическую стабильность, благоприятную правовую среду и огромное разнообразие инвестиционных возможностей.

Такой большой выбор альтернатив для инвестирования нередко приводит к тому, что иностранным инвесторам сложно выбрать оптимальный вариант.

Недвижимость в Нью-Йорке является прекрасной возможностью для упрощения этой задачи и предоставляет иностранным инвесторам шесть основных преимуществ:

• конфиденциальность владения при оформлении имущества на юридическое лицо
• защита финансовой информации от разглашения
• благоприятное налогообложение (при соответствующем планировании)
• возможность получения кредитования для иностранцев
• стабильность рынка жилой недвижимости
• надежная защита права собственности

1. Конфиденциальность

Большинство инвесторов предпочитают, чтобы информация об их инвестициях оставалась конфиденциальной. Однако, при приобретении недвижимости выполнение такого требования может быть затруднено с связи с тем, что информация о владельцах попадает в открытые реестры.

В связи с этим, для защиты персональных данных многие инвесторы оформляют сделки купли-продажи недвижимости на юридическое лицо. В этом случае, в реестрах указывается наименование юридического лица, а имя инвестора не разглашается.

При этом, в последние годы ряд стран внесли  изменения в законодательство для исключения возможности скрыть имя фактического владельца при оформлении сделки на юридическое лицо.

Страны, перечисленные ниже, уже имеют законодательные нормы или рассматривают внесение соответствующих поправок, согласно которым в реестрах необходимо указывать имя конечного бенефициара — физического лица, которое прямо или опосредованно владеет компанией или контролирует ее деятельность. Среди таких стран:

• Англия
• Франция
• Австралия
• Дания
• Норвегия

Кроме того, 4-я Директива Европейского Союза о противодействии отмыванию денежных средств требует от членов Европейского Союза создать объединенный реестр для внесения информации о бенефициарных владельцах, который в дальнейшем может быть выложен в открытый доступ.

В настоящий момент Комиссия рассматривает принятие поправки к Директиве, согласно которой такие реестры могут стать публичными.

Соединенные Штаты не ведут подобных реестров. При этом необходимо отметить, что законодательство некоторых штатов предусматривает требование об указании персональных данных учредителей юридического лица в учредительных документах, которые попадают в открытый доступ.

В то же время, законодательство Нью-Йорка и ряда других штатов не содержит подобных требований. Таким образом, при покупке имущества с оформлением права собственности на общество с ограниченной ответственностью, зарегистрированное в штате Нью-Йорк, инвесторы могут приобретать новые активы при сохранении конфиденциальности личных данных.

2. Защита финансовой информации от разглашения

Следуя вышеописанной тенденции, 102 страны приняли Стандарты по обмену информацией (CRS), разработанные Организацией экономического сотрудничества и развития (ОЭСР). Согласно стандартам CRS, эти страны начнут автоматический обмен идентификационными данными (среди которых, информация об именах и идентификационном кодах), а также обмен финансовыми данными (такими как номера финансовых счетов и данные о балансах) иностранных инвесторов.

Более половины стран, которые приняли стандарты СRS, начнут обмен информацией в сентябре 2017 года. Среди них:

• Британские Виргинские Острова
• Каймановы Острова
• Кипр
• Франция
• Германия
• Остров Мэн
• Соединенное Королевство

Оставшиеся страны, список которых включает Багамские Острова, Канаду, Китай, Россию и Швейцарию, начнут обмен информацией в 2018 году.

Данный режим автоматического обмена информацией создает две возможные проблемы для международных инвесторов. Первая проблема заключается в том, что страна гражданства инвестора может неправомерно использовать информацию, которая она получает об инвесторе и его иностранной собственности.

Второй потенциальной проблемой является то, что информационные системы, которые будут использоваться для обмена данными по стандартам СRS, созданы недавно и не были проверены на практике. Соответственно, нет гарантий, что данные системы являются достаточно надежными для обеспечения конфиденциальности и защиты данных от хакерских атак или утечек.

Соединенные Штаты являются единственной крупной страной, которая не утвердила стандарты CRS. Соответственно, Соединенные Штаты не обмениваются информацией об иностранных инвесторах с странами гражданства таких инвесторов.

В действительности, во многих случаях Соединенные Штаты даже не осуществляют сбор данных, которые подлежат обмену согласно стандартам CRS, что обеспечивает большую конфиденциальность финансовой информации иностранных инвесторов в США, чем в какой-либо другой стране.

3. Благоприятное налогообложение (при соответствующем планировании)

Несмотря на преимущества инвестирования в США, многие иностранцы сомневаются в привлекательности таких инвестиций, так как считают, что американские налоги слишком высоки, чтобы обеспечить прибыльность вложений. При этом, такой вывод справедлив только частично.

Действительно, суммарная ставка федерального подоходного налога и подоходного налога в Нью-Йорке может достигать 65%. Однако, при оценке этой цифры необходимо учитывать два важных исключения.

Во-первых, подоходные налоги в США начисляются на чистый доход, а не на валовой доход. Федеральные законы и законы штатов позволяют владельцам имущества уменьшать базу налогообложения на сумму расходов, связанных с арендой или продажей такого имущества.

Во-вторых, при соответствующем планировании, общая налоговая нагрузка может быть существенно уменьшена либо полностью исключена.

Минимизация налогообложения при аренде имущества

В общем случае, арендный доход облагается подоходным налогом на федеральном уровне и на уровне штата Нью-Йорк по совокупной ставке, достигающей 65%.

При этом, данные налоговые обязательства возникают после вычета расходов из суммы валового арендного дохода. Ниже перечислены только некоторые виды расходов из большого числа других видов затрат, которые уменьшают налоговую базу иностранных инвесторов

• Транспортные расходы и стоимость проживания при инспекции арендной собственности, включая стоимость перелета в США, а также расходы на проживание в США с учетом стоимости жилья, транспортных расходов и стоимости питания.
• Стоимость страхования арендной собственности.
• Сумма имущественного налога, начисляемого на арендную собственность.
• Стоимость услуг экспертов в области недвижимости, включая услуги брокеров, юристов, управляющих и бухгалтеров.

Кроме уменьшения дохода на сумму фактических затрат, владельцы собственности также могут уменьшать свою налоговую базу на величину амортизации, равную сумме ежегодных отчислений для обновления имущества. Сумма амортизации определяется по формуле, применяемой к стоимости имущества, которая в общем случае равна стоимости приобретения.

Пример: В 2016 году иностранный инвестор приобрел многоквартирное здание за 10 миллионов долларов, уплатив 8,5 миллионов за здание (стоимость которого амортизируется) и 1,5 миллионов за участок (который не подлежит амортизации). Инвестор получает ежегодный доход от аренды данного объекта недвижимости в сумме 500 тыс. долларов. База подоходного налога, равная 500 тыс. долларов, может быть уменьшена на сумму ежегодной амортизации, равную 309 тыс. долларов.

Минимизация налогообложения при продаже недвижимости

Общая ставка федеральных подоходных налогов и налогов на уровне штата может достигать 65%. При этом, погашение данных налоговых обязательств может быть отложено согласно нормам о так называемом равноценном обмене недвижимости по Разделу 1031 Налогового кодекса.

Согласно нормам по обмену 1031, владелец собственности может продать имущество и инвестировать выручку от продажи в покупку собственности «того же типа». В случае с недвижимостью данная формулировка означает, что имущество, которое продается и приобретается, должно являться недвижимостью.

Не считая данного ограничения, остальные нормы о равноценном обмене согласно разделу 1031 достаточно гибкие. Например, инвестор, который владеет одним объектом недвижимости, может продать такой объект и приобрести два новых объекта.

Если инвестор владеет объектом на стадии застройки, при обмене по Разделу 1031 такой инвестор может приобрести совершенно иной тип недвижимости. Данные нормы также предусматривают продажу жилой недвижимость с целью приобретения коммерческой недвижимости.

При правильно структурированном обмене по Разделу 1031, налоговые обязательства при продаже имущества, которые возникали бы в противном случае, могут быть отложены до момента последующей продажи вновь приобретаемой собственности.

Пример:  Иностранный инвестор приобрел квартиру за 600 тыс. долларов и продает ее за 1 миллион долларов. База подоходного налога в данном случае составляет 400 тыс. долларов. При этом, если выручка от продажи квартиры будет использована для покупки новой недвижимости — например, двух квартир по стоимости 500 тыс. долларов каждая — то, согласно нормам о равноценном обмене по Разделу 1031 Налогового кодекса, при продаже первой квартиры за 1 миллион обязательства по подоходному налогу не возникают.

Еще одной альтернативой для уменьшения обязательств по подоходному налогу является рефинансирование под залог ранее приобретенной недвижимости в Нью-Йорке.

Рефинансирование — получение займа под залог недвижимости, которая уже находится в собственности инвестора — позволяет такому инвестору получить заемные средства на сумму до 50% от стоимости объекта недвижимости без возникновения налоговых обязательств.

Кроме того, сумма налогооблагаемого дохода, получаемого в связи владением объектом недвижимости, может быть уменьшена на сумму процентов по такому займу.

4. Возможность получения кредитования для иностранцев

Еще одним достаточно распространенным ложным представлением многих иностранных инвесторов о ситуации в США является мнение о том, что американские банки не предоставляют финансирование для иностранцев.

В действительности, банки США стремятся финансировать инвестиции иностранных клиентов, хотя и накладывают больше ограничений на подобные займы, чем в случае предоставления кредитов на внутреннем рынке.

Например, банк может ограничить величину займа, который может быть предоставлен иностранному инвестору или выдвинуть  такому инвестору обязательное условие о наличии депозита на определенную сумму в течение периода кредитования.

5. Стабильность рынка жилой недвижимости

Рынок жилой недвижимости в Нью-Йорке обладает большей стабильностью по сравнению с рынками в других частях Соединенных Штатов. Хотя последний кризис и затронул сегмент элитной недвижимости в Нью-Йорке, спрос на объекты со средней стоимостью остался практически без изменений.

После падения, цены на недвижимость в Нью-Йорке восстановились гораздо быстрее, чем в других районах. Некоторые города, такие как Лас-Вегас, Майами и Феникс, до сих пор не оправились от кризиса.

В общем случае, достаточно осторожный прогноз стоимости недвижимости в Нью-Йорке предполагает удорожание жилья на 6-8% в год.

6. Надежная защита права собственности

Конституция США и конституция Нью-Йорка обеспечивают надежную защиту права собственности. Хотя государство и оставляет за собой право на принудительное отчуждение имущества, такое право не подразумевает возможность простой конфискации и ограничено тремя существенными условиями.

Во-первых, если государственные органы используют свое право на принудительное отчуждение имущества, они обязаны выплатить владельцу справедливую рыночную стоимость такого имущества.

Справедливая рыночная стоимость оценивается на основании объективных показателей и является ценой, которую покупатель готов заплатить, и за которую продавец готов продать имущество в общем случае, при отсутствии каких-либо причин для принудительной продажи или покупки.

Если государственные органы попытаются уменьшить сумму компенсации и заплатить меньше, чем справедливая рыночная стоимость, владелец имущества может опротестовать такие действия в суде.

Во-вторых, право государственных органов на принудительное отчуждение может быть использовано для отчуждения частной собственности исключительно для общественных нужд.

Собственность не может отчуждаться без надлежащей причины, с целью нанесения вреда тому или иному лицу, а также с целью обогащения ассоциированных лиц. И опять же, владелец имущества может опротестовать действия государственных органов в суде если у него есть основания полагать, что такие действия не соответствуют данному критерию.

В-третьих, действия государственных органов должны соответствовать определенным  процессуальным требованиям, которые предполагают достаточно длительный официальный процесс. Как уже было отмечено, владелец имущества имеет право обратиться в суд на любом этапе процесса отчуждения.

Выводы

Недвижимость Нью-Йорка является наилучшим выбором для международных инвесторов по нескольким причинам. Иностранным инвесторам, которые рассматривают возможности для осуществления инвестиций в США, следует тщательно проанализировать существующие альтернативы и взвесить вышеописанные возможности в свете собственных интересов и инвестиционных задач.

В случае Вашей заинтересованности в дополнительной информации по вопросам приобретения недвижимости в Нью-Йорке, опытные юристы фирмы “Dilendorf Khurdayan” будут рады предоставить Вам соответствующую консультацию.