Chat with us, powered by LiveChat
CALL TODAYEMAIL US
October 4, 2017   |   By: Max Dilendorf, Esq. and Rika Khurdayan, Esq.

13 lời khuyên cho việc mua một dự án phát triển căn hộ mới ở NYC

Đối với những người quan tâm đến việc mua một căn hộ ở Manhattan hoặc một trong những quận khác của Thành phố New York, một lựa chọn phổ biến là mua một căn hộ chung cư (căn hộ chung cư) tại một trong nhiều khu chung cư mới của Thành phố. Các nhà phát triển NYC hàng năm thêm vài nghìn đơn vị chung cư mới ở Manhattan. Người mua bị thu hút bởi các căn hộ như vậy vì một số lý do, bao gồm:

  • Giảm giá khi bán hàng trước. Các nhà phát triển thường cần bán trước một tỷ lệ căn hộ nhất định để có được tài chính xây dựng cần thiết. Do đó, những người mua sớm có thể được cung cấp giá rất hấp dẫn.
  • Phí khu vực chung thấp hơn. Trong các tòa nhà cũ ở New York, thông thường phải trả tiền cho các hạng mục bảo trì khu vực chung đáng kể, như thay thế mái nhà hoặc sơn lại. Trong một căn hộ mới, người mua có thể tránh những chi phí này.
  • Lựa chọn thiết kế. Mua một căn hộ trước khi xây dựng hoàn thành có thể cung cấp cho người mua cơ hội để lựa chọn hoàn thiện ưa thích của họ. Chọn gạch phòng tắm, bề mặt nhà bếp, màu sơn tường, và nhiều thứ khác có thể làm cho căn hộ cảm thấy giống như nhà.

Tuy nhiên, mua trong một dự án chung cư mới ở NYC đi kèm với rủi ro. Sau đây là một trong những hiểm họa mà người mua nên cân nhắc trước khi mua một căn hộ phát triển mới ở thành phố New York.

 Nguy hiểm trước khi mua

 Rủi ro mua hàng trong một sự phát triển mới bắt đầu tốt trước khi người mua ký hợp đồng mua bán. Trước khi mua chung cư xây dựng mới, người mua tiềm năng nên ghi nhớ những điều sau:

 1. Kết xuất là công cụ bán hàng sử dụng giấy phép nghệ thuật

Kết xuất của các nghệ sĩ về một tòa nhà chung cư trong tương lai được sử dụng để lôi kéo người mua. Người mua xem xét một chung cư phát triển mới nên nhớ rằng giấy phép nghệ thuật được cho phép trong kết xuất và cung cấp vật liệu. Đại diện của một nghệ sĩ là một công cụ bán hàng thông minh được thiết kế để gợi lên cảm giác thanh lịch và sang trọng.

Đó là điều tự nhiên đối với người mua tiềm năng sẽ bị thu hút khi nghĩ về ngôi nhà tương lai của họ. Để tránh khả năng đè bẹp sự thất vọng, họ nên tập trung vào thực tế thay vì kết xuất. Các tính năng hiển thị có thể mô tả các nâng cấp tốn kém có thể không có sẵn trong mỗi đơn vị. Các chi tiết khác cần xem xét khi xem kết xuất bao gồm:

  • Trần thường trông cao hơn, và nội thất trông rộng rãi hơn so với thực tế. Các giới thiệu nên được so sánh với kế hoạch cung cấp, trong đó cung cấp kích thước thực tế của đơn vị.
  • Các tiện nghi cũng có thể trông hoành tráng hơn so với thực tế. Người mua nên kiểm tra xem các tính năng mà họ mong muốn có trong kế hoạch thực tế hay không và chi tiết là gì.
  • Chất lượng khác nhau của kết thúc tồn tại cho mặt tiền. Người mua nên hiểu chính xác những gì họ đang đăng nhập, từ trong ra ngoài.
  • Ngay cả cảnh quan hiển thị trong một kết xuất có thể dẫn đến một sự hiểu lầm về một ngôi nhà mới. Người mua phải tìm hiểu chính xác những gì trong kế hoạch đề xuất cho cảnh quan để xác định xem nó có phù hợp với những gì kết xuất hiển thị hay không.

2. Nhà phát triển có hồ sơ theo dõi

Kế hoạch cung cấp cho một sự phát triển chung cư mới để lại nhiều thay đổi tiềm năng có thể trở thành nguyên nhân cho sự hối hận của người mua. Cách tốt nhất để người mua tránh phải sống với những thay đổi và khiếm khuyết xây dựng không mong muốn là nghiên cứu hồ sơ theo dõi của các chuyên gia xây dựng chịu trách nhiệm biến bản thiết kế thành hiện thực.

Danh tiếng của kiến ​​trúc sư dự án, kỹ sư và nhà thầu xây dựng là gì? Trừ khi các chuyên gia này truyền cảm hứng cho một mức độ tự tin cao, việc mua một căn hộ xây dựng trước có thể có rủi ro không cần thiết.

3. Các phép đo vuông-cảnh khác nhau

Không có quy tắc khó và nhanh về cách thể hiện cảnh quay vuông trong căn hộ; nó phụ thuộc vào nhà phát triển của dự án. Một số biện pháp từ các bức tường bên ngoài, có nghĩa là không gian không thể sử dụng được tìm ra, trong khi số khác chỉ đo nội thất của đơn vị. Ban công, khu vực lưu trữ, và thậm chí một phần của hành lang bên ngoài có thể được bao gồm trong các cảnh quay vuông.

Từ 10% đến 40% diện tích hình vuông của căn hộ có thể bị mất trong đo lường sáng tạo. Để tránh sự bất ngờ về một không gian sống nhỏ hơn nhiều so với dự đoán, người mua phải hiểu chính xác cách nhà phát triển đo căn hộ.

4. Các vấn đề in đẹp

 Thường bị chôn vùi sâu trong kế hoạch chào bán là những chi tiết có thể có ý nghĩa rất lớn đối với người mua. Những chi tiết này có thể bao gồm câu trả lời cho các câu hỏi sau:

  • Cho phép thú nuôi?
  • Ai điều khiển máy điều nhiệt?
  • Các quy tắc cho thuê lại là gì?
  • Các nhà phát triển sẵn sàng thêm những liên lạc tùy chỉnh nào?

Người mua nên xem xét cẩn thận kế hoạch cung cấp để đảm bảo rằng họ hiểu chính xác những gì họ đang mua.

Tài chính nguy hiểm

Có được tài chính để mua một đơn vị phát triển chung cư mới ở NYC có thể là một thách thức. Các ngân hàng thường cảnh giác cho vay tiền để mua một căn hộ trong một tòa nhà chưa được chứng minh. Ngoài ra, người mua nên lưu ý các rủi ro sau:

5. Cam kết tài chính hết hạn

Cam kết cho vay có ngày hết hạn. Nếu ngày kết thúc bị trì hoãn (điều phổ biến trong xây dựng mới, hãy xem bên dưới) ngoài ngày hết hạn của cam kết tài chính, người mua sẽ phải nộp đơn xin vay một lần nữa. Điều này có thể gây ra thêm vấn đề nếu việc đóng cửa được thực hiện tùy thuộc vào việc có được tài chính, nhưng ngân hàng từ chối phê duyệt đơn thứ hai.

Người mua nên thương lượng với nhà phát triển để đảm bảo rằng một khoản dự phòng như vậy được tính trong hợp đồng mua bán.

6. Người cho vay ưa thích có xung đột lợi ích

 Nhà phát triển của một tòa nhà chung cư mới có thể giới thiệu một người cho vay ưa thích của Google cho người mua. Đây là một ngân hàng được sử dụng bởi nhà phát triển để có được một thế chấp. Nếu có vấn đề phát sinh, nhà môi giới thế chấp thường sẽ có xu hướng ủng hộ nhà phát triển hơn người mua cá nhân. Để tránh rủi ro xung đột lợi ích, người mua nên chọn nhà môi giới hoặc người cho vay của riêng họ.

Nguy hiểm tại và sau khi đóng

Bước cuối cùng trong việc mua một căn hộ xây dựng mới ở NYC sắp kết thúc, khi người mua trả cho nhà phát triển giá mua và nhà phát triển chuyển tài sản cho người mua. Những phát triển mới nổi tiếng với một số vấn đề ảnh hưởng đến việc đóng cửa và hưởng thụ sau khi kết thúc tài sản.

7. Chậm trễ là phổ biến

Mua một căn hộ trong khi tài sản vẫn đang được xây dựng thường dẫn đến sự chậm trễ đóng cửa. Thời tiết khắc nghiệt, vật liệu bị lỗi, khó khăn về tài chính và tranh chấp pháp lý đều có thể đẩy lùi kết thúc xây dựng và buộc người mua sớm phải chờ đợi lâu hơn dự kiến ​​sẽ đóng cửa và sở hữu căn hộ của họ.

Để bảo vệ bản thân trước sự chậm trễ không đáng có, người mua nên khăng khăng bao gồm trong hợp đồng mua bán một ngày bên ngoài để kết thúc xây dựng, và một ngày giảm giá chết của nhật ký để đóng. Các điều khoản này quy định rằng nếu thời hạn đã thỏa thuận không được đáp ứng, người mua có thể hủy hợp đồng và nhận lại khoản thanh toán của mình.

8. Chi phí kết thúc là đáng kể

 Các chi phí đóng cửa liên quan đến việc mua một căn hộ xây dựng mới cao hơn trong các giao dịch bán lại. Sau đây là chi phí đóng cửa điển hình cho xây dựng mới.

  • Thuế ghi thế chấp: 2,05% đến 2,175%
  • Thuế biệt thự: 1% nếu giá mua vượt quá 1 triệu đô la
  • NYC và thuế chuyển nhượng nhà nước: Lên tới 1,825%
  • Phí góp vốn: Thay đổi
  • Đóng góp cho căn hộ cho người quản lý cư trú của tòa nhà: Khác nhau
  • Phí luật sư của nhà tài trợ: Khác nhau, thường từ 3.000 đến 5.000 đô la

Người mua có thể thương lượng với nhà phát triển để đảm bảo rằng người mua không bắt buộc phải chịu chi phí đóng cửa của nhà phát triển.

Để biết thêm thông tin về chi phí đóng cửa điển hình, hãy xem Hướng dẫn chi phí đóng cửa bất động sản của thành phố New York của chúng tôi .

9. Bán hàng loạt có thể dẫn đến các loại thuế không cần thiết

Mua và kết hợp nhiều hơn một chung cư trong một phát triển mới có thể cung cấp một ngôi nhà xa hoa hơn cho người mua hơn là mua một đơn vị một mình. Tuy nhiên, nếu không có kế hoạch phù hợp, việc bán số lượng lớn như vậy có thể phải chịu Thuế chuyển nhượng bất động sản của thành phố New York với mức thuế lên tới 2,625%, thay vì tỷ lệ dân cư thấp hơn là 1,425%.

Người mua có thể tránh rủi ro này bằng cách cấu trúc đúng giao dịch với sự giúp đỡ của một luật sư bất động sản am hiểu ở Thành phố New York. Mặt khác, người mua có một năm để kháng cáo tỷ lệ cao hơn bằng cách chứng minh rằng các đơn vị đã được kết hợp sau khi đóng cửa.

Để biết thêm thông tin, hãy xem trang dịch vụ của chúng tôi để được hoàn thuế Thuế chuyển nhượng bất động sản .

10. Danh sách cú đấm có thể bị bỏ qua

 Kế hoạch cung cấp cho một chung cư xây dựng mới luôn nêu chi tiết về những gì tạo nên sự hoàn thành của một căn hộ. Thông thường, kế hoạch sẽ nêu rõ rằng một căn hộ được hoàn thành khi chỉ còn lại một số vấn đề nhỏ, chẳng hạn như vết sơn và dings trên tường. Những điều này được ghi chú trên một tờ kiểm tra khi người mua tiến hành thông qua.

Về lý thuyết, những vấn đề nhỏ này sẽ được giải quyết sau khi đóng trong một khoảng thời gian hợp lý. Tuy nhiên, trên thực tế, các danh sách cú đấm của những người này có nghĩa vụ bị bỏ qua mà không có sự siêng năng của người mua. Một đại lý bất động sản có kinh nghiệm có thể giúp người mua tránh những cơn đau đầu liên quan đến danh sách cú đấm bị bỏ quên.

11. Khiếm khuyết xây dựng

Một chung cư mới được xây dựng không nhất thiết có nghĩa là không có khiếm khuyết. Nhiều vấn đề khác nhau có thể phát sinh trong việc xây dựng mới mà không thể lường trước trước khi đóng cửa. Ví dụ, lỗ thông hơi để sưởi ấm và làm mát có thể bị thiếu trong phòng ngủ, sàn gỗ có thể bị cong vênh, và có thể có rò rỉ bên ngoài.

Bởi vì người mua không thể tiến hành kiểm tra trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua nên đảm bảo rằng hợp đồng sẽ kết thúc việc kiểm tra thỏa mãn người mua.

Để biết thêm thông tin về các khiếm khuyết xây dựng trong các phát triển mới, hãy đọc các khuyết điểm xây dựng hàng đầu trong các tòa nhà chung cư xây dựng mới .

12. Giữ nhà phát triển có trách nhiệm có thể khó khăn

 Các nhà phát triển bất động sản hoạt động thông qua các thực thể kinh doanh, giống như các tập đoàn, công ty trách nhiệm hữu hạn và các mối quan hệ đối tác hạn chế bảo vệ họ khỏi trách nhiệm cá nhân. Thông thường, các thực thể này tồn tại chỉ đủ lâu để phát triển một tài sản duy nhất. Sau khi nhà phát triển đã phân phối thu nhập của mình cho chủ sở hữu, việc giữ trách nhiệm cho hiệu suất bị lỗi có thể là điều gần như không thể.

13. Giảm thuế hết hạn

Giảm thuế được thiết kế để thúc đẩy xây dựng, và chúng cũng được chuyển cho người mua. Tuy nhiên, sự giảm bớt như vậy sẽ hết hạn sau một số năm. Khi các khoản miễn trừ từ 10 đến 25 năm đã diễn ra khóa học của họ, ngân sách gia đình có thể bị ràng buộc nghiêm trọng. Người mua trong các dự án chung cư mới ở NYC nên hiểu thuế sẽ là gì nếu không có bất kỳ giảm giá áp dụng nào và khi hết hạn giảm giá.

Nói một cách đơn giản hơn, người mua chỉ nên mua những gì họ có thể đủ khả năng sau khi bất kỳ miễn thuế nào được áp dụng.

Phần kết luận

Tham gia vào các dự án chung cư mới ở NYC có thể rất thú vị, nhưng trừ khi người mua nhận thức được những nguy cơ tiềm ẩn khi làm như vậy, họ có thể phát hiện ra rằng việc mua ngôi nhà mơ ước của họ gặp nhiều rắc rối hơn họ dự đoán.

Summary
13 lời Khuyên cho Mua một Căn hộ Mới phát Triển ở new YORK
Article Name
13 lời Khuyên cho Mua một Căn hộ Mới phát Triển ở new YORK
Description
Những điều mà người mua phải biết khi mua một căn hộ mới phát triển ở new YORK
Author
Publisher Name
Dilendorf và Khurdayan PLLC
This article is provided for your convenience and does not constitute legal advice. The information provided herein may not be applicable in all situations and should not be acted upon without specific legal advice based on particular situations. Prior results do not guarantee a similar outcome.

OUR LATEST ARTICLES

Một con Đường đến Trung học kinh Doanh của Bạn An ninh Mã

Mới nhất của chúng tôi báo cáo chung với Securitize và OpenFinance Mạng thảo luận về trạm kiểm soát trên đường đến trung học kinh doanh cho tiểu-bật số chứng khoán, mà thường đánh giá thấp bởi công ty phát hành.

Các công ty tung Sto trong …

Read more
Một Năm trong Xét: Hiện Trạng của Reg Một Tokenized dịch

Một trong những mục tiêu cao cả của công nghệ blockchain là chia tài sản thành các phần kỹ thuật số để các nhà đầu tư bán lẻ có thể dễ dàng mua phần lớn các sản phẩm đầu tư giai đoạn đầu thúc đẩy khởi nghiệp và đổi mới trên toàn …

Read more
Cái nhìn: Hai bản Chất của ‘hữu Ích,’ Thẻ và Hai Mã cấu Trúc

Bài viết này của Max Dilendorf, Rika Khurdayan và Gleb Zaslavsky ban đầu được xuất bản bởi Cục Các vấn đề quốc gia, Inc. (Bloomberg BNA) (Hồi BBNA) vào ngày 13 tháng 2, 2019 

Read more

REQUEST CONSULTATION

Our website uses cookies. By continuing to use our site, you agree to our use of cookies in accordance with our Privacy Policy.