Chat with us, powered by LiveChat
CALL TODAYEMAIL US
August 21, 2017   |   By: Max Dilendorf, Esq. and Rika Khurdayan, Esq.

14 điều mọi người mua nước ngoài của bất động sản NYC nên biết

Những năm gần đây đã chứng kiến ​​sự gia tăng số lượng người mua nước ngoài kinh doanh bất động sản Mỹ, với nhiều người tập trung sự chú ý của họ vào các bất động sản ở New York. Quá trình mua bất động sản New York có thể là một quá trình phức tạp đối với người nước ngoài.

Hướng dẫn này tóm tắt 14 điều hàng đầu mà người mua nước ngoài nên biết khi tham gia vào các giao dịch bất động sản ở New York, từ kế hoạch ban đầu, đến đóng cửa, cho thuê hoặc bán tiếp theo.

Mua nước ngoài của bất động sản thành phố New York: Cân nhắc lập kế hoạch

   1. Lựa chọn cơ cấu sở hữu bất động sản tối ưu

Thiết lập một cơ cấu thuế và quyền sở hữu phù hợp để sở hữu bất động sản New York là một trong những bước đầu tiên quan trọng nhất đối với bất kỳ nhà đầu tư nước ngoài nào. Tuy nhiên, đó là một điều mà các nhà đầu tư như vậy thường bỏ qua.

Chính phủ liên bang, tiểu bang New York và thành phố New York mỗi bên áp thuế thu nhập đối với thu nhập cho thuê được tạo ra bởi các tài sản trong thành phố New York. Tỷ lệ kết hợp của các loại thuế này có thể lên tới 65% (bao gồm thuế đánh vào lợi nhuận hồi hương). Những loại thuế này cũng áp dụng cho lợi nhuận từ việc bán tài sản.

Ngoài ra, cả chính phủ liên bang và tiểu bang New York đều đánh thuế bất động sản đối với giá trị tài sản được chuyển giao khi chết của một người. Đối với chủ sở hữu nước ngoài của tài sản Hoa Kỳ, chính phủ liên bang áp thuế lên tới 40% và chính phủ New York áp thuế lên tới 16%, đối với giá trị của một bất động sản ở mức vượt quá 60.000 đô la.

Tuy nhiên, người mua nước ngoài có thể giảm thiểu các khoản nợ thuế thu nhập và bất động sản của họ bằng cách cấu trúc các công ty nắm giữ tại Hoa Kỳ của họ thông qua ủy thác trong nước hoặc nước ngoài, chẳng hạn như một công ty, công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc đối tác nước ngoài với các thực thể đó. Làm như vậy đòi hỏi lập kế hoạch trước thích hợp với sự hỗ trợ của một luật sư am hiểu.

Để biết thêm thông tin về thuế của Hoa Kỳ và cơ cấu nắm giữ cho người mua nước ngoài, hãy xem Đầu tư nước ngoài vào Bất động sản New York: Hướng dẫn về Thuế & Pháp lý .

 Để được tư vấn miễn phí về việc mua hoặc bán bất động sản NYC của người nước ngoài, vui lòng liên hệ với Dilendorf Khurdayan qua email hoặc gọi cho chúng tôi theo số 212.457.9797 .

   2. Lấy ID thuế Hoa Kỳ

Bất kể người mua nước ngoài có kế hoạch sở hữu tài sản đầu tư ở New York bằng tên riêng của mình hoặc trong cơ cấu nắm giữ hiệu quả hơn về thuế, họ sẽ cần phải có được ID thuế của Hoa Kỳ cho chính mình và doanh nghiệp hoặc ủy thác thực thể sẽ sở hữu tài sản, nếu có.

Những ID này được yêu cầu cả cho mục đích báo cáo thuế và để mở tài khoản ngân hàng tại Hoa Kỳ.

Các cá nhân phải có được Mã số Nhận dạng Người nộp thuế Cá nhân (ITIN) và các tổ chức và tổ chức phải có Số Nhận dạng Người sử dụng lao động (EIN). Có được các ID này có thể mất từ ​​10 tuần trở lên, có nghĩa là người mua nước ngoài nên bắt đầu quá trình thực hiện tốt trước các giao dịch bất động sản ở New York của họ.

Để có được ITIN, nhà đầu tư nước ngoài phải nộp Mẫu W-7 , bằng chứng nhận dạng và bằng chứng về tình trạng nước ngoài cho Dịch vụ Doanh thu Nội bộ (IRS). Một bản sao được chứng thực của hộ chiếu nước ngoài sẽ đủ làm bằng chứng về cả danh tính và tình trạng nước ngoài. Các đại sứ quán và lãnh sự quán Hoa Kỳ có thể chứng nhận hộ chiếu nước ngoài, nhưng thường yêu cầu một cuộc hẹn cho mục đích đó, có thể mất một đến ba tuần thông báo trước. Sau khi nhận được ứng dụng ITIN hoàn chỉnh, IRS thường chỉ định ITIN trong vòng bảy tuần.

Quá trình để có được EIN cho một tổ chức kinh doanh hoặc ủy thác đơn giản hơn nhiều, nhưng vẫn đòi hỏi người mua nước ngoài phải có ITIN cho chính mình.

IRS duy trì một trang web nơi người dùng có thể đăng ký EIN. Quá trình đăng ký mất năm đến mười phút và EIN được chỉ định ngay khi hoàn thành.

   3. Mở tài khoản ngân hàng Mỹ

Người nước ngoài có thể mở tài khoản ngân hàng Hoa Kỳ cho chính họ hoặc cho các quỹ tín thác hoặc doanh nghiệp của họ. Khi mở tài khoản, tất cả các ngân hàng phải tuân theo quy tắc được biết là quy tắc Biết khách hàng của bạn (KYC), yêu cầu ngân hàng lấy thông tin nhất định từ khách hàng tiềm năng, như ITIN hoặc EIN của họ, bản sao hộ chiếu hoặc bằng lái xe của khách hàng hóa đơn tiện ích, và thông tin về các nguồn thu nhập.

Do các quy tắc KYC (Nhận biết khách hàng của bạn), việc mở tài khoản có thể mất vài tuần , tùy thuộc vào việc có thể lấy được ITIN hoặc EIN nhanh như thế nào. Người mua nước ngoài nên lên kế hoạch trước để đáp ứng các yêu cầu này khi cố gắng mở tài khoản ngân hàng Mỹ.

 Tìm và mua bất động sản New York

  4. Tìm kiếm tài sản

Để định vị bất động sản phù hợp tại thành phố New York, người mua nước ngoài nên thuê một đại lý bất động sản địa phương chuyên tìm kiếm bất động sản trong các khu phố mà người mua quan tâm.

Các đại lý này sẽ quen thuộc với các căn hộ, tài sản đầu tư thương mại, nhà phố và các tài sản khác có sẵn trong các khu phố đó, cũng như bất kỳ đặc điểm riêng nào liên quan đến việc mua lại chúng.

May mắn cho người mua, hoa hồng của đại lý bất động sản Mỹ khi mua hàng được người bán trả tiền khi đóng cửa, có nghĩa là thuê một đại lý nên là một lựa chọn dễ dàng cho mọi người mua.

  5.  Tài chính

Một số người mua nước ngoài lầm tưởng rằng họ không thể đủ điều kiện nhận tài trợ từ ngân hàng Mỹ. Nhưng các ngân hàng Mỹ cung cấp tài chính cho khách hàng nước ngoài, mặc dù thường xuyên có nhiều hạn chế hơn so với áp dụng cho người mua trong nước.

Ví dụ, các ngân hàng thường giới hạn số tiền tài chính có sẵn cho người mua nước ngoài và yêu cầu họ giữ một số tiền nhất định khi gửi với ngân hàng.

Để tham khảo, trong năm 2016, tỷ lệ trung bình cho khoản thế chấp cố định 30 năm ở New York dao động từ mức thấp 3,49% đến mức cao là 4,07%.

  6. Phiếu mua hàng và ưu đãi

Khi người mua định vị một tài sản để mua, đại lý của người đó sẽ gửi một đề nghị bao gồm các điều khoản trong đề xuất của người mua. Khi đạt được thỏa thuận dự kiến, người bán sẽ lưu hành một bảng thỏa thuận liệt kê tất cả các bên liên quan đến việc bao gồm các đại lý, nhà môi giới và luật sư.

Tại thời điểm này, người mua nên nhận được thư cam kết từ ngân hàng của mình nếu thỏa thuận này phụ thuộc vào tài chính hoặc cung cấp bằng chứng về tiền mua nếu giao dịch sẽ là một giao dịch tiền mặt.

  7. Hợp đồng thanh toán giảm giá

Luật sư của người bán sẽ phát hành hợp đồng mua bán, có thể được thương lượng thêm bởi người mua và người bán. Một khi họ đồng ý với các điều khoản của hợp đồng, mỗi bên sẽ ký vào đó và sau đó nó sẽ được thực thi bởi một trong hai bên đối với bên kia.

Theo thông lệ, người mua sẽ được yêu cầu chuyển 5-10% giá mua dưới dạng thanh toán xuống cùng với hợp đồng đã ký. Nếu không có vấn đề với tài sản, một hợp đồng mua bán có thể được ký trong vòng một tuần.

  8. Ứng dụng bảng chung cư

Nếu bất động sản được mua là một căn hộ, người mua phải nộp một gói ứng dụng cho hội đồng quản trị chung cư. Điều này là do các bảng chung cư có quyền từ chối đầu tiên trong căn hộ của họ, có nghĩa là họ có thể ngăn người mua mua một đơn vị bằng cách tự mua. Gói ứng dụng hội đồng thường bao gồm thông tin tài chính và thông tin cá nhân về người mua, cũng như thông tin về giao dịch.

Các loại tài sản khác, như nhà phố, không phải tuân theo yêu cầu này.

  9. Đóng cửa bởi Giấy ủy quyền

Việc bán được hoàn tất khi kết thúc, khi người bán cung cấp chứng thư chuyển tài sản cho người mua và người mua trả cho người bán giá mua.

Nhiều người mua nước ngoài không biết rằng họ không cần phải có mặt lúc đóng cửa, nhưng có thể sử dụng giấy ủy quyền để ủy quyền cho một cá nhân khác thực hiện các tài liệu đóng thay mặt họ.

Tuy nhiên, để có hiệu lực theo luật New York, giấy ủy quyền phải được công chứng tại một đại sứ quán hoặc lãnh sự quán Hoa Kỳ. Thiết lập một cuộc hẹn cho mục đích này có thể mất từ ​​một đến ba tuần, vì vậy người mua nước ngoài nên cẩn thận để sắp xếp cuộc hẹn trước thời hạn.

  10. Chi phí kết thúc

Chi phí kết thúc sẽ được phân bổ cho người mua hoặc người bán bằng cách điều chỉnh số tiền cuối cùng được trả bởi người mua và người bán nhận được.

Thông thường, người mua có trách nhiệm thanh toán phí bảo hiểm quyền sở hữu, Thuế biệt thự và thuế thu âm thế chấp của New York và phí luật sư của người mua.

Người bán thường chịu trách nhiệm thanh toán các khoản thuế chuyển nhượng khác, hoa hồng đại lý bất động sản và phí luật sư của người bán. Tuy nhiên, các bên được tự do phân bổ chi phí đóng khác nhau trong hợp đồng của họ.

11. Bảo hiểm tài sản

Người mua nên biết về ba loại bảo hiểm cho tài sản ở New York của họ: bảo hiểm quyền sở hữu, bảo hiểm tài sản và bảo hiểm mất tiền thuê nhà.

Bảo hiểm quyền sở hữu bảo hiểm cho chủ sở hữu bất động sản và ngân hàng nếu giao dịch mua được tài trợ bởi các khuyết điểm về quyền sở hữu hợp pháp, chẳng hạn như các khoản nợ thuế chưa thanh toán hoặc các hành vi mâu thuẫn của chủ sở hữu trước. Phí bảo hiểm quyền sở hữu khác nhau tùy thuộc vào giá mua và số tiền được tài trợ, như được nêu chi tiết trên trang 23 của Hướng dẫn về tỷ lệ bảo hiểm quyền sở hữu của Hiệp hội dịch vụ bảo hiểm quyền sở hữu .

Bảo hiểm tài sản bảo vệ chủ sở hữu trước các rủi ro thiệt hại vật chất đối với tài sản, chẳng hạn như thiệt hại do hỏa hoạn hoặc thời tiết khắc nghiệt. Bảo hiểm mất tiền thuê nhà cũng tương tự, nhưng đặc biệt bảo vệ chủ sở hữu khỏi mất thu nhập cho thuê khi tài sản trở nên không thể ở được vì thiệt hại đó.

Cho thuê và bán bất động sản thành phố New York

  12. Cho thuê tài sản

Như trường hợp khi mua bất động sản ở thành phố New York, người mua nước ngoài sẽ được khuyên nên thuê một đại lý bất động sản địa phương để tiếp thị bất động sản có sẵn để cho thuê và tìm người thuê phù hợp. Một đại lý tốt sẽ liệt kê tài sản trên các nền tảng Internet phổ biến, chẳng hạn như StreetPal và NakedApemony . Đại lý cũng sẽ tổ chức một ngôi nhà mở, quảng cáo về tính sẵn có của khách sạn và giúp khách thuê tiềm năng có thể truy cập.

Nói tóm lại, việc thuê một đại lý bất động sản giỏi có thể có nghĩa là sự khác biệt giữa việc tìm người thuê một cách nhanh chóng và khiến tài sản không có người ở trong nhiều tháng.

Tương tự, người mua nước ngoài nên giữ lại một luật sư bất động sản ở thành phố New York để soạn thảo hợp đồng thuê nhà của họ và thực hiện đánh giá thẩm định của bất kỳ người thuê nhà tiềm năng nào. Những bước này sẽ giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý cho chủ nhà nước ngoài, bao gồm cả rủi ro vỡ nợ của người thuê nhà.

 Để được tư vấn miễn phí về việc mua hoặc bán bất động sản NYC của người nước ngoài, vui lòng liên hệ với Dilendorf Khurdayan qua email hoặc gọi cho chúng tôi theo số 212.457.9797 .

  13. Thuế thu nhập cho thuê

Như đã thảo luận trước đó, với cơ cấu nắm giữ không phù hợp, trách nhiệm thuế liên bang, tiểu bang New York và Thành phố New York phát sinh đối với thu nhập cho thuê có thể lên tới 65%.

Để biết thêm thông tin về chủ đề này, hãy xem Đầu tư nước ngoài của chúng tôi vào Bất động sản New York: Hướng dẫn về Thuế & Pháp lý .

  14. Bán tài sản; Thuế

Cơ cấu nắm giữ cũng ảnh hưởng đến thuế do bán tài sản. Một cấu trúc không phù hợp có thể dẫn đến các khoản thuế lên tới 65% đối với thu nhập từ việc bán hàng, bao gồm các khoản thuế về hồi hương tiền thu được cho nước sở tại của chủ sở hữu.

Ngoài ra, chủ sở hữu nước ngoài của bất động sản New York phải biết về Đạo luật thuế đầu tư nước ngoài (FIRPTA) và các yêu cầu giữ lại tương tự của New York.

FIRPTA yêu cầu một người mua bất động sản Mỹ từ một người bán nước ngoài phải giữ lại 10% (nếu giá mua hơn 300.000 đô la nhưng không quá 1 triệu đô la) hoặc 15% (nếu giá mua vượt quá 1 triệu đô la) của tổng giá mua Lợi nhuận của các doanh nghiệp đã thu được và chuyển số tiền bị giữ lại cho IRS. New York tương tự yêu cầu giữ lại 8,82% lợi nhuận vốn dự kiến ​​nhận được từ việc bán. Những yêu cầu giữ lại này có thể dẫn đến việc người bán không có đủ tiền để trang trải chi phí đóng cửa của mình.

Tuy nhiên, với kế hoạch đúng đắn, việc giữ lại FIRPTA có thể được giảm hoặc loại bỏ. Để biết thêm về chủ đề này, hãy xem Làm thế nào các nhà đầu tư nước ngoài có thể giảm hoặc loại bỏ FIRPTA giữ lại khi bán bất động sản Hoa Kỳ .

Phần kết luận

Với sự hiểu biết cơ bản về cách bán hàng bất động sản xảy ra ở New York, cũng như lập kế hoạch phù hợp với sự trợ giúp của luật sư New York có kinh nghiệm, người mua nước ngoài có thể đảm bảo rằng các giao dịch tại Thành phố New York của họ sẽ diễn ra suôn sẻ trong khi giảm thiểu trách nhiệm thuế của họ.

Tài nguyên cho người mua và người bán bất động sản NYC :

Tuyên bố miễn trừ thuế: Thông tin trong tài liệu này có bản chất chung và dựa trên các cơ quan có thể thay đổi. Chúng tôi không đảm bảo tính chính xác cũng như tính đầy đủ của bất kỳ thông tin nào và không chịu trách nhiệm cho bất kỳ lỗi hoặc thiếu sót nào, hoặc cho các kết quả mà người khác đạt được do sự phụ thuộc vào thông tin đó. Chúng tôi cho rằng không có nghĩa vụ phải thông báo cho người đọc về bất kỳ thay đổi nào trong luật thuế hoặc các yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến thông tin trong tài liệu này. Ấn phẩm này không, và không nhằm mục đích cung cấp tư vấn pháp lý, thuế hoặc kế toán, và độc giả nên tham khảo ý kiến ​​cố vấn thuế của họ về việc áp dụng luật thuế cho các tình huống cụ thể của họ.

Tiết lộ Thông tư 230: Phân tích này không phải là tư vấn về thuế và không nhằm mục đích hoặc bằng văn bản sẽ được sử dụng và không thể được sử dụng cho mục đích tránh các hình phạt thuế có thể được áp dụng đối với bất kỳ người nộp thuế nào.

Bài viết này được cung cấp để thuận tiện cho bạn và không cấu thành tư vấn pháp lý. Thông tin được cung cấp ở đây có thể không được áp dụng trong mọi tình huống và không nên được thực hiện nếu không có lời khuyên pháp lý cụ thể dựa trên các tình huống cụ thể. Kết quả trước không đảm bảo một kết quả tương tự.

This article is provided for your convenience and does not constitute legal advice. The information provided herein may not be applicable in all situations and should not be acted upon without specific legal advice based on particular situations. Prior results do not guarantee a similar outcome.

OUR LATEST ARTICLES

Một con Đường đến Trung học kinh Doanh của Bạn An ninh Mã

Mới nhất của chúng tôi báo cáo chung với Securitize và OpenFinance Mạng thảo luận về trạm kiểm soát trên đường đến trung học kinh doanh cho tiểu-bật số chứng khoán, mà thường đánh giá thấp bởi công ty phát hành.

Các công ty tung Sto trong …

Read more
Một Năm trong Xét: Hiện Trạng của Reg Một Tokenized dịch

Một trong những mục tiêu cao cả của công nghệ blockchain là chia tài sản thành các phần kỹ thuật số để các nhà đầu tư bán lẻ có thể dễ dàng mua phần lớn các sản phẩm đầu tư giai đoạn đầu thúc đẩy khởi nghiệp và đổi mới trên toàn …

Read more
Cái nhìn: Hai bản Chất của ‘hữu Ích,’ Thẻ và Hai Mã cấu Trúc

Bài viết này của Max Dilendorf, Rika Khurdayan và Gleb Zaslavsky ban đầu được xuất bản bởi Cục Các vấn đề quốc gia, Inc. (Bloomberg BNA) (Hồi BBNA) vào ngày 13 tháng 2, 2019 

Read more

REQUEST CONSULTATION

Our website uses cookies. By continuing to use our site, you agree to our use of cookies in accordance with our Privacy Policy.