CALL USEMAIL US
February 1, 2017   |   By: Max Dilendorf, Esq. and Gleb Zaslavsky, Esq.

Lời kêu gọi lớn của Apple: 6 lý do người nước ngoài nên đầu tư vào bất động sản NYC

Trong năm kết thúc vào tháng 3 năm 2017, đầu tư nước ngoài vào bất động sản dân cư Hoa Kỳ đã tăng 49% lên mức cao nhất mọi thời đại là 153 tỷ đô la . Các nhà đầu tư nước ngoài chọn đầu tư vào Hoa Kỳ vì nhiều lý do, bao gồm sự ổn định kinh tế, môi trường pháp lý thuận lợi và cơ hội đầu tư đa dạng.

Sự đa dạng của các lựa chọn tự nó có thể gây khó khăn cho các nhà đầu tư nước ngoài để giải quyết bất kỳ một. Để giúp thu hẹp lĩnh vực này, các nhà đầu tư quốc tế đang tìm kiếm cơ hội mới nên xem xét đầu tư vào bất động sản Thành phố New York vì sáu lý do sau:

  • Bảo mật quyền sở hữu công ty
  • Quyền riêng tư và bảo mật thông tin tài chính
  • Thuế Mỹ không cắn (với kế hoạch đúng đắn)
  • Tài chính có sẵn cho người nước ngoài
  • Thị trường nhà ở ổn định
  • Một hệ thống quyền sở hữu tư nhân mạnh mẽ
  1. Bảo mật

Hầu hết các nhà đầu tư thích rằng nắm giữ của họ vẫn được giữ bí mật. Điều này trở thành một vấn đề khi mua bất động sản, bởi vì hồ sơ sở hữu là công khai. Để giúp bảo vệ quyền riêng tư của họ, nhiều nhà đầu tư mua bất động sản thông qua một thực thể kinh doanh. Khi làm như vậy, tên của thực thể không phải là nhà đầu tư mà được liệt kê là chủ sở hữu trong hồ sơ công khai.

Tuy nhiên, trong những năm gần đây, một số quốc gia đã thực hiện các hành động để loại bỏ tính bảo mật được cung cấp bởi một thực thể kinh doanh. Các quốc gia sau đây có hoặc đang xem xét đăng ký công khai các chủ sở hữu có lợi cuối cùng, các cá nhân sở hữu hoặc kiểm soát công ty, trực tiếp hoặc gián tiếp:

  • Vương quốc Anh
  • Pháp
  • New Zealand
  • Châu Úc
  • Đan mạch
  • Na Uy

Ngoài ra, Chỉ thị chống rửa tiền lần thứ 4 của Ủy ban châu Âu yêu cầu các thành viên Liên minh châu Âu thiết lập cơ quan đăng ký trung tâm của các chủ sở hữu có lợi, có thể hoặc không thể công khai. Ủy ban hiện đang xem xét sửa đổi Chỉ thị sẽ yêu cầu các cơ quan đăng ký này phải công khai.

Hoa Kỳ không duy trì một đăng ký như vậy. Một số tiểu bang yêu cầu chủ sở hữu của một thực thể kinh doanh phải được xác định trong các tài liệu hình thành, trở thành hồ sơ công khai. Tuy nhiên, New York không phải là một trong những tiểu bang đó. Bằng cách mua tài sản thông qua, ví dụ, một công ty trách nhiệm hữu hạn ở New York, các nhà đầu tư có thể mở rộng sở hữu trong khi bảo vệ quyền riêng tư của họ.

  1. Quyền riêng tư và bảo mật thông tin tài chính

Liên quan, 102 quốc gia đã thông qua Tiêu chuẩn báo cáo chung của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (CRS). Theo CRS, các quốc gia này sẽ bắt đầu tự động chia sẻ thông tin nhận dạng (như tên và ID thuế) và thông tin tài chính (như số tài khoản tài chính và số dư) về các nhà đầu tư nước ngoài.

Hơn một nửa số quốc gia đã áp dụng CRS bắt đầu chia sẻ thông tin theo chương trình vào tháng 9 năm 2017. Bao gồm:

  • Quần đảo British Virgin
  • Quần đảo Cayman
  • Đảo Síp
  • Pháp
  • nước Đức
  • Đảo Man
  • Vương quốc Anh

Các quốc gia còn lại sẽ bắt đầu chia sẻ thông tin vào năm 2018, bao gồm:

  • Thụy sĩ
  • Trung Quốc (Hồng Kông)
  • Ixraen
  • Singapore
  • Ba-ha-ma
  • Liên bang Nga
  • Bahrain
  • các Tiểu Vương Quốc Ả Rập Thống Nhất

Chế độ chia sẻ tự động này mang đến cho các nhà đầu tư quốc tế hai vấn đề tiềm ẩn: Thứ nhất là nước nhà của nhà đầu tư có thể lạm dụng thông tin họ nhận được về nhà đầu tư và tài sản nước ngoài của họ.

Vấn đề tiềm năng thứ hai là các hệ thống chia sẻ thông tin theo CRS là mới và chưa được kiểm tra. Do đó, không rõ liệu các hệ thống có đủ an toàn để bảo vệ thông tin được chia sẻ khỏi tin tặc hoặc rò rỉ hay không.

Hoa Kỳ là nền kinh tế lớn duy nhất trên thế giới chưa ký kết với CRS. Theo đó, nó không chia sẻ thông tin như vậy với nước nhà của nhà đầu tư nước ngoài. Trên thực tế, trong nhiều trường hợp, nó thậm chí không thu thập các loại thông tin được chia sẻ theo CRS, khiến chi tiết tài chính về các nhà đầu tư nước ngoài an toàn hơn ở Mỹ so với các nơi khác.

  1. Thuế Hoa Kỳ không cắn (với kế hoạch đúng đắn)

 Bất chấp những lợi thế của việc đầu tư vào Hoa Kỳ, nhiều người nước ngoài không muốn làm điều đó vì họ tin rằng thuế của Mỹ rất cao. Tuy nhiên, ấn tượng này chỉ đúng một phần. Có, mức thuế thu nhập liên bang và New York kết hợp có thể lên tới 65%, nhưng các nhà đầu tư nên lưu ý hai điều đó.

Thứ nhất, thuế thu nhập ở Hoa Kỳ được đánh vào thu nhập ròng , không phải thu nhập gộp . Luật pháp tiểu bang và liên bang cho phép chủ sở hữu tài sản khấu trừ các chi phí chung liên quan đến việc thuê hoặc bán tài sản của họ. Thứ hai, với kế hoạch đúng đắn, tổng gánh nặng thuế có thể được giảm hoặc loại bỏ.

Giảm thiểu thuế đối với thu nhập cho thuê

Ví dụ, thu nhập cho thuê phải chịu thuế của chính phủ Hoa Kỳ và New York với tỷ lệ kết hợp lên tới 65%. Nhưng các loại thuế này được áp dụng sau khi chi phí được khấu trừ vào tổng thu nhập cho thuê. Trong số nhiều người khác, chủ sở hữu nước ngoài có thể khấu trừ các chi phí sau đây:

  • Chi phí đi lại khi đến thăm bất động sản cho thuê, bao gồm vé máy bay đi Mỹ và chi phí sinh hoạt khi có mặt ở Mỹ, như chi phí nhà ở, vận chuyển và bữa ăn.
  • Bảo hiểm bao gồm tài sản cho thuê.
  • Thuế tài sản áp dụng đối với tài sản cho thuê.
  • Các chuyên gia bất động sản , chẳng hạn như môi giới, luật sư bất động sản, quản lý bất động sản hoặc kế toán.

 Ngoài các chi phí thực tế như vậy, chủ sở hữu tài sản cũng có thể khấu trừ khấu hao, đây là khoản trợ cấp hàng năm cho sự suy giảm dần dần của tài sản. Số tiền khấu trừ được xác định bằng cách sử dụng công thức và cơ sở của tài sản nói chung, số tiền mà nhà đầu tư đã trả để có được tài sản.

Ví dụ: Một nhà đầu tư nước ngoài sở hữu một tòa nhà nhiều gia đình mà cô ấy đã mua với giá 10 triệu đô la vào năm 2016, phân bổ 8,5 triệu đô la cho tòa nhà (không thể khấu hao) và 1,5 triệu đô la cho khu đất bên dưới (không được khấu hao). Cô kiếm được 500.000 đô la thu nhập cho thuê từ tòa nhà mỗi năm. Từ 500.000 đô la đó, cô ấy có thể khấu hao khấu hao hàng năm là $ 309,060.

Giảm thiểu thuế đối với tiền bán hàng

Thuế thu nhập kết hợp giữa tiểu bang và liên bang đối với tiền bán hàng cũng có thể lên tới 65%. Tuy nhiên, những khoản thuế này có thể được hoãn lại bởi những gì được gọi là trao đổi 1031. Trong một cuộc trao đổi năm 1031, chủ sở hữu tài sản bán nó và tái đầu tư số tiền bán hàng vào tài sản của nhà cung cấp giống như kiểu Cameron. Với bất động sản, điều này có nghĩa là cả tài sản bán và tài sản mua được phải là bất động sản.

Tuy nhiên, khác với hạn chế đó, 1031 trao đổi khá linh hoạt. Ví dụ, một nhà đầu tư sở hữu một phần bất động sản có thể bán nó và mua lại hai. Nếu một nhà đầu tư sở hữu một tài sản phát triển, anh ta hoặc cô ta có thể bán nó cho một loại bất động sản khác. Bất động sản nhà ở có thể được bán để mua bất động sản thương mại.

Trong một trao đổi 1031 có cấu trúc đúng, thuế thu nhập có thể phải trả khi bán bất động sản có thể được hoãn lại cho đến khi bán tài sản sau đó mua lại.

Ví dụ: Một nhà đầu tư nước ngoài bán một căn hộ chung cư với giá 1 triệu đô la. Cơ sở của cô trong căn hộ là 600.000 đô la. Nếu cô ấy giữ tiền, cô ấy sẽ nợ thuế thu nhập khi kiếm được 400.000 đô la. Nếu cô ấy sử dụng số tiền thu được để mua hai căn hộ chung cư mới với giá 500.000 đô la mỗi căn trong một trao đổi cấu trúc đúng 1031, cô ấy sẽ không nợ thuế thu nhập khi bán căn hộ đầu tiên.

Thay thế cho việc bán, một nhà đầu tư cũng có thể đủ điều kiện để tái cấp vốn cho tài sản ở New York của mình. Tái cấp vốn cho việc vay tiền được đảm bảo bằng tài sản mà nhà đầu tư đã sở hữu cho phép nhà đầu tư nhận được tới 50% giá trị tài sản bằng tiền mặt miễn thuế. Ngoài ra, tiền lãi trả cho khoản vay sẽ được khấu trừ từ thu nhập do tài sản tạo ra.

 

  1. Tài chính có sẵn cho người nước ngoài

Điểm cuối cùng đó làm nảy sinh một quan niệm sai lầm phổ biến khác trong số các nhà đầu tư nước ngoài, rằng các ngân hàng Mỹ không cung cấp tài chính cho người nước ngoài. Trên thực tế, các ngân hàng Mỹ sẵn sàng tài trợ cho các khoản đầu tư tại Mỹ của khách hàng nước ngoài, mặc dù họ thường áp đặt nhiều hạn chế hơn đối với những người vay như vậy so với khách hàng trong nước.

Ví dụ, một ngân hàng có thể giới hạn số tiền mà một nhà đầu tư nước ngoài có thể vay, hoặc yêu cầu họ duy trì một số tiền nhất định khi gửi với ngân hàng trong khi khoản vay còn tồn đọng.

 

  1. Thị trường nhà ở ổn định

Thị trường nhà ở tại thành phố New York ổn định hơn so với các khu vực khác của Hoa Kỳ. Ví dụ, mặc dù vụ sụp đổ nhà ở gần đây đã ảnh hưởng đến thị trường bất động sản hạng sang ở thành phố New York, những ngôi nhà có giá trung bình ở các khu vực đắc địa hầu như không bị ảnh hưởng. Ngoài ra, giá nhà tại thành phố New York tương đối nhanh để phục hồi sau vụ tai nạn. Một số khu vực của Hoa Kỳ, chẳng hạn như Las Vegas, Miami và Phoenix, vẫn chưa phục hồi.

 

  1. Một hệ thống quyền tài sản mạnh mẽ

Cả hiến pháp New York và Hoa Kỳ đều cung cấp sự bảo vệ mạnh mẽ cho quyền sở hữu tư nhân. Mặc dù chính phủ có quyền lực của miền nổi tiếng, nhưng theo đó, có thể lấy tài sản riêng trong một số trường hợp, quyền lực đó không giống với tịch thu đơn giản. Thay vào đó, nó phải chịu ba hạn chế quan trọng.

Đầu tiên, khi chính phủ thực hiện quyền lực trong lĩnh vực nổi tiếng của mình, họ phải trả cho chủ sở hữu giá trị thị trường hợp lý (FMV) của tài sản mà họ có. FMV được đo lường một cách khách quan: Đó là mức giá mà người mua sẵn sàng và người bán sẵn sàng đồng ý, không bị ép buộc phải mua hoặc bán. Nếu chính phủ cố gắng trả ít hơn FMV, chủ sở hữu có thể thách thức nó tại tòa án.

Thứ hai, chính phủ chỉ được phép lấy tài sản tư nhân cho mục đích công cộng. Nó không thể tịch thu tài sản một cách tùy tiện, gây thương tích cho chủ sở hữu không hài lòng hoặc làm giàu cho một cá nhân có liên quan đến chính trị. Một lần nữa, chủ sở hữu có thể thách thức hành động của chính phủ nếu họ tin rằng việc thực hiện không đáp ứng tiêu chuẩn này.

Cuối cùng, chính phủ phải tuân theo một thủ tục dài, chính thức để thực thi quyền lực của lãnh địa nổi tiếng. Như đã lưu ý, quy trình này bao gồm khả năng thách thức của chủ sở hữu tài sản trên đường đi.

Phần kết luận

Bất động sản thành phố New York vẫn là một lựa chọn hàng đầu cho các nhà đầu tư quốc tế vì nhiều lý do. Các nhà đầu tư nước ngoài xem xét các cơ hội mới ở Hoa Kỳ nên cân nhắc cẩn thận các lựa chọn của họ bằng cách đánh giá các lợi thế trên về lợi ích và mục tiêu đầu tư của chính họ.

Những ai muốn tìm hiểu thêm về việc mua bất động sản ở New York nên liên hệ với các luật sư giàu kinh nghiệm của Dilendorf Khurdayan để biết thêm thông tin.

This article is provided for your convenience and does not constitute legal advice. The information provided herein may not be applicable in all situations and should not be acted upon without specific legal advice based on particular situations. Prior results do not guarantee a similar outcome.

OUR LATEST ARTICLES

Một con Đường đến Trung học kinh Doanh của Bạn An ninh Mã

Mới nhất của chúng tôi báo cáo chung với Securitize và OpenFinance Mạng thảo luận về trạm kiểm soát trên đường đến trung học kinh doanh cho tiểu-bật số chứng khoán, mà thường đánh giá thấp bởi công ty phát hành.

Các công ty tung Sto trong …

Read more
Một Năm trong Xét: Hiện Trạng của Reg Một Tokenized dịch

Một trong những mục tiêu cao cả của công nghệ blockchain là chia tài sản thành các phần kỹ thuật số để các nhà đầu tư bán lẻ có thể dễ dàng mua phần lớn các sản phẩm đầu tư giai đoạn đầu thúc đẩy khởi nghiệp và đổi mới trên toàn …

Read more
Cái nhìn: Hai bản Chất của ‘hữu Ích,’ Thẻ và Hai Mã cấu Trúc

Bài viết này của Max Dilendorf, Rika Khurdayan và Gleb Zaslavsky ban đầu được xuất bản bởi Cục Các vấn đề quốc gia, Inc. (Bloomberg BNA) (Hồi BBNA) vào ngày 13 tháng 2, 2019 

Read more

REQUEST CONSULTATION

Our website uses cookies. By continuing to use our site, you agree to our use of cookies in accordance with our Privacy Policy.