Chat with us, powered by LiveChat
CALL TODAYEMAIL US
August 1, 2018   |   By: Max Dilendorf, Esq. and Rika Khurdayan, Esq.

Mã thông báo của bất động sản: Cái gì, tại sao và như thế nào

Đặc biệt cảm ơn Jor Law, Esq., Vì những hiểu biết và nhận xét của ông về bài viết này.

Bất động sản gần như luôn được coi là một khoản đầu tư tương đối an toàn. Rốt cuộc, bất cứ điều gì xảy ra trong thị trường chứng khoán, mọi người sẽ luôn cần một nơi để sống và làm việc. Tuy nhiên, giao dịch bất động sản cũng có xu hướng phức tạp và tốn kém nhất, khiến bản thân bất động sản tương đối kém thanh khoản.

Trong những thập kỷ gần đây, chứng khoán hóa đã có một số thành công trong việc làm cho lợi ích bất động sản trở nên dễ dàng hơn để giao dịch. Nhưng một phương pháp mới để tham gia vào các giao dịch đó hứa hẹn sẽ tiến xa hơn trong việc chuyển đổi mua, nắm giữ và bán bất động sản: Token hóa.

Mã thông báo liên quan đến việc thể hiện quyền sở hữu đối với bất động sản bằng mã thông báo ảo tồn tại trên blockchain (tạo thành một loại mã thông báo bảo mật). Công nghệ cốt lõi giống như nền tảng của tiền điện tử phổ biến Bitcoin và nhiều dịch vụ tiền xu ban đầu đặc trưng cho năm rưỡi qua, nhưng được điều chỉnh để tuân thủ các quy định về chứng khoán.

Token hóa và blockchain cung cấp nhiều lợi thế so với các phương pháp giao dịch bất động sản truyền thống. Chúng bao gồm tăng tính thanh khoản và tính minh bạch, tăng cường bảo mật và quản lý đơn giản hóa.

Nhưng token hóa cũng là một quá trình rất phức tạp, cả về mặt kỹ thuật và pháp lý. Các công ty quan tâm đến việc tung ra mã thông báo ảo được hỗ trợ bất động sản phải xem xét cẩn thận và giải quyết một loạt các vấn đề khi lập kế hoạch, phát triển và tung ra mã thông báo bất động sản của họ.

Token hóa bất động sản là gì?

Mã thông báo là quá trình tạo mã thông báo ảo để thể hiện quyền sở hữu lợi ích bất động sản. Thay vì xử lý các lợi ích bất động sản thông thường theo cách lỗi thời bằng cách sử dụng các tài liệu giấy, người mua có thể tham gia vào các giao dịch kỹ thuật số bằng cách sử dụng mã thông báo.

Mã thông báo rất linh hoạt: Mã thông báo có thể thể hiện quyền sở hữu của tài sản thực cơ sở, lợi ích vốn chủ sở hữu trong một pháp nhân sở hữu tài sản đó, lãi trong khoản nợ được bảo đảm bằng tài sản, quyền chia sẻ lợi nhuận phát sinh từ việc sử dụng tài sản, hoặc hơn.

Các loại bất động sản liên quan cũng có thể rất khác nhau, bao gồm nhà ở một gia đình, cấu trúc đa gia đình, tòa nhà văn phòng, nhà kho, không gian bán lẻ và mọi thứ ở giữa.

Mặc dù điều này nghe có vẻ giống như khoa học viễn tưởng, một số mô hình mã thông báo bất động sản đã được tích cực phát triển, chẳng hạn như:

  • Quyền sở hữu bất động sản thông qua một chiếc xe chuyên dùng (thảo luận chi tiết hơn dưới đây);
  • Cổ phần trong quỹ bất động sản;
  • Thời gian biểu;
  • Đầu tư và cho vay vào các dự án phát triển; và
  • REITS tokenized.

Ưu điểm của mã thông báo

Token hóa có thể cách mạng hóa thị trường bất động sản toàn cầu. Nó cung cấp cho các nhà phát hành và nhà đầu tư một số lợi thế đáng kể so với các lựa chọn đầu tư hiện tại và có thể giới thiệu số lượng lớn các nhà đầu tư mới vào thị trường. Ưu điểm của mã thông báo bao gồm thanh khoản tăng và một số lợi thế khác được thảo luận dưới đây.

Thanh khoản 

Trưởng trong số những lợi thế của token hóa là thanh khoản. Thanh khoản liên quan đến sự dễ dàng mà một tài sản có thể được mua hoặc bán.

Hiện nay, đầu tư bất động sản được coi là tương đối thanh khoản. Tính thanh khoản đó thường được coi là thuộc tính tiêu cực lớn nhất của đầu tư bất động sản. Nó ảnh hưởng đến lệnh đầu tư giá như vậy, áp đặt chiết khấu thanh khoản cho giá trị thực của tài sản cơ bản.

Token hóa có khả năng thu hồi ít nhất một số giá trị bị mất cho chiết khấu thanh khoản bằng cách làm cho các khoản đầu tư bất động sản dễ dàng hơn để mua và bán. Ngay cả một sự cải thiện nhỏ trong giá bán của các khoản đầu tư như vậy có thể dẫn đến hàng nghìn tỷ đô la giá trị mới cho các nhà phát hành và đại lý. Một số tính năng của mã thông báo bất động sản kết hợp để có thể cải thiện như vậy:

  • Quỹ đầu tư toàn cầu. Với mã thông báo, nhóm các nhà đầu tư tiềm năng thực sự là toàn cầu. Bất cứ ai có đủ vốn và kết nối internet đều có thể dễ dàng tham gia mua, nắm giữ và bán bất động sản ở bất cứ đâu trên thế giới
  • Giảm chi phí nhập cảnh. Những gì được tính là vốn đủ vốn, cũng sẽ thay đổi khi bất động sản được token hóa. Một mã thông báo ảo không nhất thiết phải được bán dưới dạng toàn bộ đơn vị. Thay vào đó, mã bên dưới mã thông báo có thể cho phép nó được chia nhỏ, cho phép nhà phát hành hoặc chủ sở hữu tiếp theo bán mã thông báo phân đoạn với giá thấp hơn do phân đoạn. Điều này mở ra thị trường cho các nhà đầu tư nhỏ hơn, những người không thể tham gia và tạo cơ hội đa dạng hóa hơn cho các nhà đầu tư giàu có.
  • Giao dịch chuẩn hóa. Nhờ công nghệ blockchain được xây dựng mã thông báo, việc mua và bán mã thông báo bất động sản có thể được thực hiện bằng các hợp đồng thông minh được tiêu chuẩn hóa, không phải đàm phán riêng lẻ và các điều khoản được thực hiện tự động, giảm đáng kể chi phí giao dịch.

Các ưu điểm khác của mã thông báo

Bất động sản tokenized cũng sẽ cung cấp các lợi thế bổ sung cho các nhà đầu tư và tổ chức phát hành, chẳng hạn như:

  • Minh bạch . Blockchain là một sổ cái công khai, ghi lại mọi giao dịch liên quan đến tiền điện tử và mã thông báo ảo đang chạy trên đó. Cấu trúc này khiến cho một tokenholder không thể bán được hai lần, một mã thông báo, một mã thông báo đã chấp nhận chuyển khoản cho cùng một mã thông báo sang hai nguồn khác nhau.
  • An ninh . Blockchains là sổ cái phân tán, có nghĩa là không ai, nhóm hoặc tổ chức nào kiểm soát chúng. Ngoài ra, blockchains dựa vào mật mã tiên tiến để cung cấp bảo mật cho người dùng. Mỗi người dùng có khóa riêng của họ cho phép truy cập vào tài sản blockchain của họ. Khóa đó là một chuỗi dài các ký tự ngẫu nhiên rất khó đối với một máy tính, hãy để một người dùng khác có thể đoán.
  • Bất biến . Sau khi một giao dịch đã được ghi lại và xác nhận trên blockchain, về cơ bản nó không thể thay đổi. Điều này giúp đảm bảo các nhà đầu tư rằng không ai có thể làm sai lệch các giao dịch sau khi thực tế. (Tất nhiên, đây có thể là con dao hai lưỡi. Một giao dịch gian lận hoặc nhầm lẫn có thể khó khăn hoặc không thể đảo ngược.)
  • Quản lý đơn giản hóa. Token hóa cũng có thể dẫn đến việc quản lý các nhà đầu tư dễ dàng hơn và các quyền của họ. Các giao dịch thứ cấp có thể dễ dàng được theo dõi bằng cách cộng tác với các trao đổi của bên thứ ba. Và các nhà đầu tư có thể nhận được các bản phân phối và thực hiện các quyền khác của họ (ví dụ: bỏ phiếu) thông qua blockchain, đơn giản hóa các quy trình đó một cách đáng kể.

Chiến lược mã thông báo: Pháp lý và các cân nhắc khác

 Các công ty quan tâm đến việc phát triển mã thông báo bất động sản phải xem xét cẩn thận một loạt các vấn đề pháp lý và các vấn đề khác liên quan đến dịch vụ của họ. Những vấn đề này rất phức tạp và cần có sự hỗ trợ của luật sư bất động sản, chứng khoán, thuế và blockchain có kinh nghiệm và các chuyên gia khác.

Một số vấn đề quan trọng nhất phải được xem xét và giải quyết là: 

  • Loại lãi suất
  • Thực thể pháp lý
  • Hợp đồng thông minh
  • Quy chế chứng khoán
  • Mã công ty (bao gồm các loại thực thể khác)
  • Xem xét thuế và báo cáo
  • Loại tài sản
  • Vị trí
  • Tỷ lệ mã thông báo
  • Vấn đề thế chấp
  • Theo dõi Tokenholders
  • Chứng nhận AML / KYC / Nhà đầu tư
  • Doanh số bán hàng quốc tế
  • Các chế độ pháp lý và quy định khác

Mỗi vấn đề được thảo luận chi tiết hơn dưới đây.

Loại lãi suất

Các nhà phát triển mã thông báo ảo có thể chọn tự token hóa bất động sản, lợi ích cổ phần trong một pháp nhân nắm giữ bất động sản, thế chấp tài sản, quyền chia sẻ doanh thu hoặc lợi nhuận do tài sản tạo ra hoặc bất kỳ biến thể nào khác. Bản chất của sự quan tâm được token hóa có thể ảnh hưởng đến những quy định áp dụng cho mã thông báo.

Ví dụ: nếu một mã thông báo đủ điều kiện bảo mật vốn chủ sở hữu được nắm giữ bởi ít nhất 2.000 người (hoặc 500 người không phải là nhà đầu tư được công nhận) và nhà phát hành mã thông báo có tổng tài sản hơn 10 triệu đô la, thì phải đăng ký bảo mật các giao dịch Luật Chứng khoán năm 1934 . Yêu cầu này ngoài yêu cầu đăng ký chứng khoán chung được thảo luận dưới đây.

Ngược lại, nợ token có thể phải tuân theo các quy định đặc biệt liên quan đến chứng khoán được bảo đảm bằng tài sản, là chứng khoán được phục vụ chủ yếu bởi dòng tiền của một nhóm các khoản phải thu hoặc tài sản tài chính khác.

Thực thể pháp lý

Chứng khoán hóa bất động sản có truyền thống dựa vào việc thành lập một phương tiện chuyên dùng (SPV) và mã thông báo có thể sẽ làm điều tương tự. SPV là một thực thể pháp lý tồn tại cho một mục đích kinh doanh duy nhất, chẳng hạn như để nắm giữ và quản lý bất động sản. SPV có thể là một ủy thác, đối tác hữu hạn, công ty, công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc tổ chức khác, mỗi công ty đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng.

Nếu được cấu trúc đúng, tài sản và nợ phải trả của SPV được coi là tách biệt với tài sản của nhà phát triển (tức là công ty thành lập SPV) cho mục đích kế toán, thuế và phá sản. Điều này cho phép các mã thông báo đứng trên giá trị riêng của họ dưới dạng đầu tư, mà không liên quan đến uy tín của nhà phát triển.

Tuy nhiên, cấu trúc SPV, quyền sở hữu và giao dịch giữa nó và nhà phát triển rất phức tạp, đòi hỏi sự hỗ trợ của các cố vấn chuyên nghiệp có kinh nghiệm.

Hợp đồng thông minh

Hợp đồng thông minh là mã máy tính tồn tại trên một blockchain tự động thực hiện và thực thi các thỏa thuận giữa người dùng mà không cần sự can thiệp của con người. Vì một hợp đồng thông minh được kết nối với blockchain, nó không thể bị thay đổi một khi được công bố. Do đó, các hợp đồng thông minh được sử dụng để xác định các đặc điểm của mã thông báo và quy trình bán mã thông báo phải được thiết kế cẩn thận và được hiệu đính trước khi ra mắt.

Thiết kế của hợp đồng thông minh phải ảnh hưởng đến các đặc điểm mà nhà phát hành mong muốn đối với mã thông báo của nó. Ví dụ: nếu người bán được nhận cổ tức hoặc chia sẻ lợi nhuận, hợp đồng thông minh phải cung cấp. Làm như vậy một cách hiệu quả đòi hỏi phải trả lời các câu hỏi như sau:

  • Là phân phối bắt buộc hay tùy ý?
  • Số lượng phân phối sẽ được xác định như thế nào?
  • Trong bao lâu các tokenholders phải giữ mã thông báo của họ để đủ điều kiện phân phối?
  • Vào ngày nào thì tính đủ điều kiện của các nhà phân phối sẽ được đánh giá?
  • Việc giữ lại sẽ được xử lý như thế nào?

Thực tiễn tốt nhất là có các hợp đồng thông minh trải qua kiểm toán bảo mật kỹ thuật kỹ lưỡng để xác định và sửa chữa bất kỳ lỗi bảo mật nào trong mã. Không làm như vậy có thể yêu cầu đốt và phát hành lại mã thông báo cho các nhà đầu tư, một quá trình tốn kém, lúng túng và không cần thiết. Tệ hơn nữa, một hợp đồng thông minh bị lỗi có thể dẫn đến việc đánh cắp mã thông báo của tin tặc.

Một lưu ý chính là phải hiểu rằng hợp đồng thông minh không thay thế luật sư; trên thực tế, có một khoảng cách đáng kể giữa các yêu cầu của pháp luật và những hạn chế của hợp đồng thông minh. Điều quan trọng là phải hiểu những chức năng nào có thể được xử lý hiệu quả bằng hợp đồng thông minh và những gì không thể. Trong một số trường hợp nhất định, việc ghi đè hợp pháp có thể là cần thiết, trong khi trong các trường hợp khác, điều bắt buộc là hợp đồng thông minh phải được điều chỉnh để phù hợp với yêu cầu pháp lý cần thiết.

Quy chế chứng khoán

Mã thông báo bất động sản hầu như sẽ luôn đủ điều kiện là chứng khoán theo luật tiểu bang và liên bang. Như vậy, họ phải được đăng ký với Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch (SEC) hoặc đáp ứng miễn trừ đăng ký. Việc không đáp ứng yêu cầu này có thể dẫn đến các hình phạt dân sự đáng kể và cho các nhà đầu tư quyền hủy bỏ mua hàng của họ và nhận được một khoản hoàn lại đầy đủ.

Tất nhiên, hầu hết các nhà phát hành sẽ không tìm cách đăng ký với SEC, nhưng cấu trúc các dịch vụ mã thông báo bảo mật của họ dưới dạng các giao dịch được miễn trừ. Bằng cách đó, họ sẽ chọn trong số nhiều miễn sẵn, bao gồm Quy chế A + , Quy chế CF, Quy chế D và Quy chế S.

Các quy định này áp đặt các yêu cầu khác nhau đối với việc chào bán, từ các hạn chế về người có thể đầu tư, đến các giới hạn về số tiền huy động, để bán lại các hạn chế đối với các nhà đầu tư. Điều tốt nhất trong bất kỳ việc cung cấp mã thông báo bảo mật nhất định sẽ phụ thuộc vào một số yếu tố và nên được thảo luận với một luật sư chứng khoán am hiểu.

Xem xét thuế và báo cáo

Mặc dù Dịch vụ Doanh thu Nội bộ đã cung cấp hướng dẫn chung về việc đánh thuế các loại tiền ảo ảo như Bitcoin, nhưng nhiều khía cạnh về cách luật thuế của Hoa Kỳ đối xử với việc mua, nắm giữ, thanh lý hoặc thu nhập từ các mã thông báo ảo vẫn chưa chắc chắn. Nhà phát hành và nhà đầu tư nên tham khảo ý kiến ​​chuyên gia thuế để được giúp đỡ trong việc phát triển một chiến lược thuế toàn diện.

Hơn nữa, các tổ chức phát hành phải nhận thức được bất kỳ yêu cầu báo cáo nào họ có thể có, liên quan đến thuế hoặc mặt khác. Ví dụ: các công ty phát hành dựa trên Quy định A + để được miễn đăng ký theo luật chứng khoán Hoa Kỳ có thể được yêu cầu nộp báo cáo thường xuyên với SEC sau khi chào bán.

Những ý kiến ​​khác

  • Loại tài sản. Nếu tài sản tạo ra thu nhập, ai sẽ quyết định thu nhập đó được sử dụng như thế nào? Tokenholders? Một hội đồng quản trị, ủy thác, hoặc đối tác chung? Một hợp đồng thông minh?
  • Vị trí, địa điểm, địa điểm. Vị trí của bất động sản rất quan trọng vì lý do thực tế (ví dụ, không ai sẽ mua một căn hộ ở giữa hư không), mà còn vì lý do pháp lý. Chẳng hạn, không phải quốc gia nào cũng cung cấp sự bảo vệ cho quyền sở hữu tư nhân mạnh mẽ như ở Mỹ. Mặc dù mã thông báo có thể xảy ra ở một khu vực tài phán khác, nhưng người ta không bao giờ có thể thoát khỏi tình huống mà bất động sản thực sự nằm ở.
  • Tỷ lệ mã thông báo. Chỉ có thể token hóa một phần của một tài sản chứ không phải toàn bộ tài sản. Tuy nhiên, trong trường hợp đó, các chi tiết của thỏa thuận phải được đàm phán giữa các chủ sở hữu và làm rõ cho các nhà đầu tư tiềm năng.
  • Vấn đề thế chấp. Nếu tài sản đang được token hóa phải chịu thế chấp trước đó, nhà phát hành thường sẽ cần phải có được sự đồng ý của người thế chấp hoặc trả hết thế chấp. Nếu mã thông báo thực sự là một thế chấp, thì các luật thích hợp sẽ cần phải được tuân thủ.
  • Theo dõi tokenholders. Xác định có bao nhiêu người sở hữu mã thông báo và họ là ai sẽ rất quan trọng đối với các nhà phát hành mã thông báo. Điều này thường sẽ yêu cầu cộng tác với các trao đổi mã thông báo bảo mật để theo dõi giao dịch thứ cấp và quyền sở hữu.
  • Chứng nhận AML / KYC / Nhà đầu tư. Các nhà phát hành mã thông báo ảo phải cẩn thận tuân thủ các luật và quy định về phòng chống rửa tiền và hiểu biết về khách hàng (AML / KYC) bất cứ nơi nào họ cung cấp mã thông báo. Nếu dựa vào sự miễn trừ luật chứng khoán chỉ cho phép các nhà đầu tư được công nhận, các tổ chức phát hành cũng phải thực hiện các bước hợp lý để công nhận người mua của họ. Điều này có thể bao gồm chủ động xác minh rằng các nhà đầu tư là nhà đầu tư được công nhận thay vì chỉ tin vào điều đó.
  • Doanh số bán hàng quốc tế. Hầu hết các quốc gia đều có luật chứng khoán và quy tắc AML / KYC của riêng họ. Điều này có nghĩa là các nhà phát hành phải chú ý đến các chế độ pháp lý khác nhau mà họ đang tung ra các mã thông báo của họ. Ví dụ, một mã thông báo bảo mật là hợp pháp ở châu Âu, có thể là bất hợp pháp tại Hoa Kỳ, hoặc ngược lại . Trên thực tế, có thể một quốc gia có thể coi mã thông báo là bảo mật trong khi một quốc gia khác thì không.
  • Chế độ pháp lý và quy định khác. Mã thông báo ảo không chỉ chịu sự điều chỉnh của chứng khoán. Tùy thuộc vào các tính năng của mã thông báo, nó cũng có thể được quy định theo luật dịch vụ tiền và quy định hàng hóa, ngoài luật chống gian lận và bảo vệ người tiêu dùng nói chung.

Phần kết luận

Token hóa có khả năng thay đổi cách mọi người đầu tư vào bất động sản trên toàn thế giới. Nhưng nhận ra tiềm năng đó sẽ đòi hỏi suy nghĩ và lập kế hoạch đáng kể bởi các nhà phát triển blockchain và các cố vấn chuyên nghiệp của họ. Mã thông báo phải chịu một mạng lưới phức tạp về các vấn đề pháp lý và thực tiễn, bất kỳ một trong số đó có thể tạo ra sự khác biệt giữa thành công và thất bại.

Do đó, các nhà phát triển nên tham khảo ý kiến ​​chuyên gia về chứng khoán, thuế, kế toán và bất động sản am hiểu sớm trong quá trình lập kế hoạch mã thông báo bảo mật bất động sản. Những chuyên gia này có thể giúp hướng dẫn phát triển và khởi chạy mã thông báo theo cách giảm thiểu rủi ro và chi phí không cần thiết.

Tiểu sử của đồng tác giả khách : Jor Law là người tiên phong trong việc xây dựng hệ sinh thái để số hóa và giao dịch chứng khoán trên blockchain và các công nghệ sổ cái phân tán khác. Là luật sư của công ty, tài chính và chứng khoán, ông nổi tiếng nhất về chuyên môn trong lĩnh vực tài chính thay thế, bao gồm EB-5, đầu tư mạo hiểm, gây quỹ cộng đồng và cung cấp tiền xu ban đầu (ICO) hoặc dịch vụ mã thông báo bảo mật (STOs). Ông là người đồng sáng lập của ConfirmInvestor.com, dịch vụ xác minh nhà đầu tư được công nhận thống trị trên thế giới và là cổ đông sáng lập của Homeier Law PC. Ông là một chuyên gia về thu hút và xác minh các nhà đầu tư được công nhận. Trong không gian tiền điện tử, anh ta say mê nhất về các quy định chứng khoán ảnh hưởng đến mã thông báo, danh tính cho các mục đích quy định so với quyền riêng tư và ẩn danh, và công nghệ sổ chéo hoặc chuỗi chéo.

This article is provided for your convenience and does not constitute legal advice. The information provided herein may not be applicable in all situations and should not be acted upon without specific legal advice based on particular situations. Prior results do not guarantee a similar outcome.

OUR LATEST ARTICLES

Một con Đường đến Trung học kinh Doanh của Bạn An ninh Mã

Mới nhất của chúng tôi báo cáo chung với Securitize và OpenFinance Mạng thảo luận về trạm kiểm soát trên đường đến trung học kinh doanh cho tiểu-bật số chứng khoán, mà thường đánh giá thấp bởi công ty phát hành.

Các công ty tung Sto trong …

Read more
Một Năm trong Xét: Hiện Trạng của Reg Một Tokenized dịch

Một trong những mục tiêu cao cả của công nghệ blockchain là chia tài sản thành các phần kỹ thuật số để các nhà đầu tư bán lẻ có thể dễ dàng mua phần lớn các sản phẩm đầu tư giai đoạn đầu thúc đẩy khởi nghiệp và đổi mới trên toàn …

Read more
Cái nhìn: Hai bản Chất của ‘hữu Ích,’ Thẻ và Hai Mã cấu Trúc

Bài viết này của Max Dilendorf, Rika Khurdayan và Gleb Zaslavsky ban đầu được xuất bản bởi Cục Các vấn đề quốc gia, Inc. (Bloomberg BNA) (Hồi BBNA) vào ngày 13 tháng 2, 2019 

Read more

REQUEST CONSULTATION

Our website uses cookies. By continuing to use our site, you agree to our use of cookies in accordance with our Privacy Policy.