Chat with us, powered by LiveChat
CALL TODAYEMAIL US
March 15, 2018   |   By: Max Dilendorf, Esq. and Rika Khurdayan, Esq.

Tại sao người Đức nên đầu tư vào bất động sản Mỹ, nhưng không thông qua một LLC

Từ tháng 4 năm 2016 đến tháng 3 năm 2017, người mua nước ngoài đã mua một bất động sản dân cư kỷ lục trị giá 153 tỷ đô la tại Hoa Kỳ. Người mua từ Đức là một trong 10 nhóm người mua nước ngoài hàng đầu trong thời gian đó. Những nhà đầu tư này đã bị thu hút bởi bất động sản Hoa Kỳ vì nhiều lý do, nhưng một lý do đáng quan tâm hơn là việc xử lý thuế thuận lợi.

Theo một hiệp ước thuế thu nhập với Hoa Kỳ, Đức cung cấp miễn thuế cho cư dân của mình đối với thu nhập kiếm được từ bất động sản Hoa Kỳ. Sự miễn trừ đó cho phép cư dân Đức kiếm thu nhập từ nguồn Hoa Kỳ chỉ chịu thuế ở Hoa Kỳ. Thuế của Hoa Kỳ có một số lợi thế so với thuế của Đức:

  • Giảm thuế đối với lợi nhuận từ việc bán bất động sản. Nếu một nhà đầu tư bán bất động sản ở Mỹ sau khi sở hữu nó hơn một năm, bất kỳ khoản lãi nào cũng sẽ bị đánh thuế ở mức tối đa 20%. Ở Đức, tiền lãi sẽ bị đánh thuế ở mức thông thường (lên tới 45%) trừ khi tài sản được giữ trong hơn 10 năm, trong trường hợp đó sẽ không bị đánh thuế.
  • Giảm thuế đối với thu nhập cho thuê. Tỷ lệ cận biên cao nhất ở Mỹ là 37%; ở Đức, nó là 45%.
  • Thu nhập hoãn lại. Các nhà đầu tư vào bất động sản Mỹ có thể tránh được việc ghi nhận lợi nhuận khi trao đổi một tài sản này với một loại tương tự.

Bài viết này thảo luận về những lợi thế này chi tiết hơn và đưa ra một lời cảnh báo về cấu trúc pháp lý cho các khoản đầu tư của người Đức vào bất động sản Hoa Kỳ. Cụ thể, vì sự khác biệt trong cách Hoa Kỳ và Đức đối xử với các công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) của Hoa Kỳ, người Đức nên tránh chúng. Ở vị trí của họ, người Đức nên xem xét việc thiết lập quan hệ đối tác hạn chế của Hoa Kỳ.

Hiệp ước thuế thu nhập Mỹ-Đức

Hoa Kỳ đánh thuế thu nhập trên toàn thế giới của công dân và cư dân, nhưng chỉ thu nhập từ Hoa Kỳ của những người không cư trú không phải là công dân. Tương tự, Đức đánh thuế thu nhập trên toàn thế giới của cư dân, nhưng chỉ thu nhập từ người Đức của người không cư trú. Các chế độ thuế chồng chéo trên toàn thế giới này có nguy cơ rằng cùng một khoản thu nhập sẽ bị đánh thuế hai lần.

Ví dụ: Ben là một cư dân Đức không phải là công dân Hoa Kỳ. Ông sở hữu bất động sản cho thuê tại Hoa Kỳ. Thu nhập mà Ben kiếm được từ bất động sản ở Mỹ có thể phải chịu thuế hai lần:

  • Hoa Kỳ có thể đánh thuế thu nhập cho thuê vì nó đến từ một nguồn của Hoa Kỳ.
  • Đức có thể đánh thuế thu nhập cho thuê vì Peter là cư dân của Đức.

Để giảm bớt gánh nặng mà việc đánh thuế hai lần như vậy sẽ áp đặt, Hoa Kỳ và Đức đã ký một hiệp ước thuế thu nhập vào năm 1989. Theo hiệp ước, chỉ có Hoa Kỳ mới có thể đánh thuế thu nhập từ bất động sản Hoa Kỳ. Đức không đánh thuế thu nhập từ nguồn của Hoa Kỳ, nhưng sẽ tính đến nó khi xác định mức thuế áp dụng cho thu nhập từ nguồn của Đức.

Ba lợi thế của thuế Hoa Kỳ đối với người Đức

Nhờ hiệp ước Mỹ-Đức, các nhà đầu tư Đức có thể so sánh trực tiếp thuế Mỹ và thuế Đức khi xem xét có nên đầu tư vào bất động sản ở một trong hai quốc gia hay không. Khi họ làm, họ sẽ khám phá ba lợi thế sau đây được cung cấp bởi bất động sản Hoa Kỳ:

  1. Thuế thấp hơn khi bán

Lợi nhuận vốn dài hạn (LTCG) tại Hoa Kỳ bị đánh thuế ở mức giảm so với thu nhập thông thường. LTCG là lợi nhuận từ việc bán tài sản vốn, như bất động sản, được tổ chức trong hơn một năm. Tỷ lệ hàng đầu trên LTCG là 20%.

Ngược lại, lãi vốn ở Đức bị đánh thuế ở mức thông thường lên tới 45%. Chỉ khi bất động sản đã được tổ chức trong hơn 10 năm, nó sẽ nhận được sự đối xử thuận lợi, cụ thể là tiền lãi khi bán sẽ được miễn thuế hoàn toàn.

  1. Thuế thu nhập cho thuê thấp hơn

Nhìn chung, thuế của Mỹ thấp hơn thuế ở Đức. Điều này là vì hai lý do:

  • Thuế suất thấp hơn. Tại Hoa Kỳ, mức thuế suất biên liên bang cao nhất là 37%. Ở Đức, mức thuế suất biên cao nhất là 45% và thuế đoàn kết 5,5% nữa được áp dụng cho số tiền thuế thu nhập phải nộp.
  • Cơ sở thuế thấp hơn. Một người Đức thường sẽ có thu nhập chịu thuế ở Hoa Kỳ ít hơn ở Đức. Bởi vì cả hai quốc gia đều sử dụng hệ thống thuế lũy tiến, điều đó có nghĩa là một người Đức ít có khả năng thanh toán với tỷ lệ cận biên cao nhất ở Mỹ so với ở Đức.
  1. Thu nhập hoãn lại trong Sàn giao dịch 1031

Một lợi thế khác của bất động sản Mỹ là khả năng trì hoãn lợi nhuận thông qua cái được gọi là trao đổi 1031. Thông thường, khi bán bất động sản tại Hoa Kỳ, người bán phải trả thuế cho khoản tiền lãi nhận ra sự khác biệt giữa giá trị tài sản bán với giá mua ban đầu (giảm do khấu hao).

Tuy nhiên, phần 1031 của Bộ luật Thu nhập Nội bộ cho phép người nộp thuế trì hoãn việc nhận ra khoản lãi đó bằng cách sử dụng một loại trao đổi tương tự. Trong một trao đổi tương tự, người bán tái đầu tư số tiền thu được từ việc bán vào tài sản của loại giống như loại EDLegegeg, bất động sản cho bất động sản. Do đó, người bán sẽ không phải trả thuế thu nhập đối với lợi nhuận của mình cho đến khi họ bán lại tài sản mới mua.

Thận trọng: Người Đức nên tránh LLCs cho các khoản đầu tư tại Mỹ của họ

Mặc dù đầu tư vào bất động sản Mỹ mang lại những lợi thế này cho cư dân Đức, nhưng nó cũng đặt ra một số bẫy cho những người không thận trọng. Đối với nhiều nhà đầu tư Mỹ và những người khác trên thế giới, các công ty trách nhiệm hữu hạn Hoa Kỳ (LLC) là cấu trúc pháp lý ưa thích cho các cổ phần tại Hoa Kỳ của họ.

Tuy nhiên, người Đức thường nên tránh LLCs, bởi vì Đức có thể đối xử với LLC khác nhau vì mục đích thuế so với Hoa Kỳ, khiến thu nhập của LLC bị đánh thuế hai lần.

Cả luật thuế của Hoa Kỳ và Đức đều cho phép một LLC được coi là một thực thể mờ đục, một người tự trả thuế, như một công ty, hoặc như một thực thể minh bạch, một trong những chủ sở hữu trả thuế cho thu nhập của thực thể, như trong một quan hệ đối tác.

Tại Hoa Kỳ, chủ sở hữu của LLC có thể chọn cách xử lý thuế nào sẽ áp dụng cho LLC. Nhưng ở Đức, chính phủ xác định cách phân loại LLC dựa trên việc LLC giống một công ty hay hợp tác theo luật của Đức.

Nếu một LLC được coi là một thực thể minh bạch ở Hoa Kỳ, nhưng là một thực thể mờ đục ở Đức, thì thu nhập của LLC sẽ phải chịu thuế gấp đôi một lần ở Hoa Kỳ khi thu nhập được kiếm và một lần ở Đức LLC phân phối tiền cho chủ sở hữu của nó.

Vì rủi ro này, người Đức đầu tư vào bất động sản Mỹ thay vào đó nên sử dụng một quan hệ đối tác hạn chế, mà cả Đức và Hoa Kỳ đều đánh thuế như một thực thể minh bạch.

Phần kết luận

Người Đức vẫn là một trong những nhóm nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất mua bất động sản Mỹ. Họ làm như vậy vì nhiều lý do, trong đó ít nhất là những lợi thế về thuế được đưa ra bởi hiệp ước thuế thu nhập Mỹ-Đức và luật thuế nội địa Hoa Kỳ. Tuy nhiên, các nhà đầu tư Đức phải cẩn thận khi đầu tư vào bất động sản Mỹ để đảm bảo rằng cơ cấu nắm giữ mà họ chọn là phù hợp với mục tiêu đầu tư và thuế của họ.

Tuyên bố miễn trừ thuế: Thông tin trong tài liệu này có bản chất chung và dựa trên các cơ quan có thể thay đổi. Chúng tôi không đảm bảo tính chính xác cũng như tính đầy đủ của bất kỳ thông tin nào và không chịu trách nhiệm cho bất kỳ lỗi hoặc thiếu sót nào, hoặc cho các kết quả mà người khác đạt được do sự phụ thuộc vào thông tin đó. Chúng tôi cho rằng không có nghĩa vụ phải thông báo cho người đọc về bất kỳ thay đổi nào trong luật thuế hoặc các yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến thông tin trong tài liệu này. Ấn phẩm này không, và không nhằm mục đích cung cấp tư vấn pháp lý, thuế hoặc kế toán, và độc giả nên tham khảo ý kiến ​​cố vấn thuế của họ về việc áp dụng luật thuế cho các tình huống cụ thể của họ.

This article is provided for your convenience and does not constitute legal advice. The information provided herein may not be applicable in all situations and should not be acted upon without specific legal advice based on particular situations. Prior results do not guarantee a similar outcome.

OUR LATEST ARTICLES

Một con Đường đến Trung học kinh Doanh của Bạn An ninh Mã

Mới nhất của chúng tôi báo cáo chung với Securitize và OpenFinance Mạng thảo luận về trạm kiểm soát trên đường đến trung học kinh doanh cho tiểu-bật số chứng khoán, mà thường đánh giá thấp bởi công ty phát hành.

Các công ty tung Sto trong …

Read more
Một Năm trong Xét: Hiện Trạng của Reg Một Tokenized dịch

Một trong những mục tiêu cao cả của công nghệ blockchain là chia tài sản thành các phần kỹ thuật số để các nhà đầu tư bán lẻ có thể dễ dàng mua phần lớn các sản phẩm đầu tư giai đoạn đầu thúc đẩy khởi nghiệp và đổi mới trên toàn …

Read more
Cái nhìn: Hai bản Chất của ‘hữu Ích,’ Thẻ và Hai Mã cấu Trúc

Bài viết này của Max Dilendorf, Rika Khurdayan và Gleb Zaslavsky ban đầu được xuất bản bởi Cục Các vấn đề quốc gia, Inc. (Bloomberg BNA) (Hồi BBNA) vào ngày 13 tháng 2, 2019 

Read more

REQUEST CONSULTATION

Our website uses cookies. By continuing to use our site, you agree to our use of cookies in accordance with our Privacy Policy.