CALL USEMAIL US
December 3, 2017   |   By: Max Dilendorf, Esq. and Gleb Zaslavsky, Esq.

Làm thế nào các nhà đầu tư nước ngoài có thể sử dụng niềm tin để mua bất động sản Mỹ

Thập kỷ qua đã chứng kiến ​​sự gia tăng của người mua nước ngoài mua bất động sản ở Hoa Kỳ. Trong 12 tháng kết thúc vào tháng 3 năm 2017, người mua nước ngoài đã mua một bất động sản nhà ở Mỹ kỷ lục 153 tỷ đô la .

Những người mua này được thúc đẩy bởi bất kỳ lý do nào, từ đầu tư đến cho một thành viên gia đình ở Mỹ.

Dù lý do mua hàng là gì, các nhà đầu tư nước ngoài phải chú ý cẩn thận đến hậu quả thuế của Hoa Kỳ đối với cơ cấu sở hữu mà họ sử dụng.

Nếu không có một cấu trúc phù hợp, thu nhập kiếm được từ tài sản có thể phải chịu mức thuế lên tới 65% của Hoa Kỳ, bao gồm thuế đối với việc hồi hương thu nhập. Nếu nhà đầu tư nước ngoài sở hữu tài sản khi chết, nó có thể phải chịu thuế bất động sản Hoa Kỳ với mức thuế lên tới 40% giá trị của nó, chỉ chịu mức miễn 60.000 đô la.

Để giảm thiểu các loại thuế này, nhiều nhà đầu tư nước ngoài thiết lập một ủy thác của Hoa Kỳ hoặc nước ngoài để mua và sở hữu bất động sản Hoa Kỳ của họ, có thể giảm thuế đối với thu nhập do tài sản tạo ra và loại bỏ thuế bất động sản của Hoa Kỳ.

Tuy nhiên, làm như vậy đòi hỏi phải hiểu các quy tắc thuế phức tạp áp dụng cho các quỹ tín thác. Bài viết này cung cấp một cái nhìn tổng quan về các quy tắc đó và cách chúng ảnh hưởng đến các loại tín thác khác nhau.

 Để biết thêm thông tin về cấu trúc khoản đầu tư của bạn vào bất động sản Hoa Kỳ, hãy liên hệ với Dilendorf & Khurdayan qua emailhoặc gọi cho chúng tôi theo số + 1 (212) 457-9797

Ưu điểm của việc sử dụng tín thác

Một ủy thác có cấu trúc đúng cung cấp một số lợi thế cho người mua nước ngoài của bất động sản Hoa Kỳ. Đầu tiên, nó có thể làm giảm thuế của Mỹ. Ngoài ra, nó có thể bảo vệ quyền riêng tư và tài sản không tin cậy của người mua.

Lợi thế thuế

Để hiểu được lợi thế về thuế khi sử dụng ủy thác, trước tiên, người mua nước ngoài phải hiểu chính phủ Hoa Kỳ đánh thuế người ngoài hành tinh không cư trú (NRA) nói chung như thế nào.

Thuế thu nhập của NRA

Ngoài thuế thu nhập, chính phủ Hoa Kỳ cũng áp dụng thuế bất động sản đối với việc chuyển nhượng tài sản khi chết.

Đối với người không cư trú, thuế bất động sản áp dụng đối với Mỹ- situs bất động sản tại mức giá lên đến 40% giá trị của tài sản. [1] Thuế này áp dụng trong phạm vi giá trị tài sản vượt quá mức miễn thuế bất động sản $ 60.000 dành cho người không cư trú. [2]

Bằng cách thiết lập một ủy thác không phải là nhà tài trợ có cấu trúc đúng đắn, thảo luận chi tiết hơn bên dưới, một nhà đầu tư nước ngoài có thể loại bỏ tài sản của Hoa Kỳ khỏi tài sản ở Hoa Kỳ của mình.

Ưu điểm khác

Sở hữu bất động sản Mỹ trong một ủy thác cung cấp hai lợi thế phi thuế cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Đầu tiên, một sự tin tưởng có thể bảo vệ sự riêng tư của nhà đầu tư. Bất động sản được giữ trong lòng tin có tiêu đề dưới tên của người được ủy thác, không phải của nhà đầu tư.

Ngoài ra, công cụ tạo niềm tin không trở thành hồ sơ công khai, gây khó khăn cho việc phát hiện danh tính của nhà đầu tư.

Thứ hai, tùy thuộc vào cách cấu trúc của ủy thác, ủy thác có thể bảo vệ tài sản không tin cậy của nhà đầu tư khỏi trách nhiệm pháp lý bằng cách tạo ra sự tách biệt hợp pháp giữa tài sản tín thác và tài sản không tín thác.

Cả hai lợi thế đều có thể được tăng cường bằng cách tin tưởng thành lập một công ty trách nhiệm hữu hạn Hoa Kỳ (LLC) Hoa Kỳ bị coi thường vì mục đích thuế mà sở hữu bất động sản Hoa Kỳ.

Mặc dù hình thành một LLC yêu cầu nộp đơn công khai, nếu LLC được hình thành ở một tiểu bang như New York hoặc Del biết, việc nộp đơn đó không tiết lộ danh tính của chủ sở hữu của LLC.

Ngoài ra, LLC tạo ra một sự tách biệt hợp pháp giữa các khoản nợ của chính nó và tài sản của chủ sở hữu của nó trong trường hợp này là sự tin tưởng.

Cấu trúc ủy thác dành cho nhà đầu tư nước ngoài

Khi thiết lập một ủy thác để sở hữu bất động sản Hoa Kỳ, người mua nước ngoài phải quyết định nên hình thành một nhà tài trợ hay không phải là nhà tài trợ, và liệu đó nên là một ủy thác của Mỹ hay nước ngoài.

Mỗi quyết định này có hậu quả quan trọng về thuế thu nhập và thuế bất động sản.

Nhà tài trợ so với người không tin tưởng

Việc đánh thuế tín thác của Hoa Kỳ phụ thuộc phần lớn vào việc ủy ​​thác là ủy thác của nhà tài trợ hay ủy thác không phải là nhà tài trợ. Một ủy thác được thiết lập bởi NRA sẽ được coi là ủy thác của nhà tài trợ nếu:

  • Người định cư, tức là người tạo ra sự tin tưởng, anh ta có quyền xem xét lại quyền sở hữu đối với tài sản của mình mà không cần sự chấp thuận hay chấp thuận của người khác; hoặc là
  • Tín thác chỉ có thể phân phối số tiền cho người định cư hoặc người phối ngẫu của họ trong suốt cuộc đời của người định cư. [3]

Nói chung, một ủy thác của nhà tài trợ bị coi nhẹ cho cả mục đích thuế thu nhập và thuế bất động sản.

Người định cư trả bất kỳ khoản thuế nào của Hoa Kỳ do thu nhập từ ủy thác như thể họ kiếm được thu nhập trực tiếp. [4]

Ngoài ra, tài sản của Hoa Kỳ nắm giữ trong một ủy thác của nhà tài trợ là có thể có trong tài sản của người định cư cho các mục đích thuế bất động sản của Hoa Kỳ, làm cho sự tin tưởng đó trở thành một lựa chọn kém khi thuế bất động sản là một mối quan tâm.

Ngược lại, một ủy thác không phải là nhà tài trợ bị đánh thuế như một người nộp thuế độc lập. Thu nhập của ủy thác bị đánh thuế theo tỷ lệ cận biên tăng tốc, [5] nhưng ủy thác được khấu trừ theo mức độ phân phối thu nhập trong năm kiếm được. [6]

Thay vì bị đánh thuế vào ủy thác, thu nhập đó được đánh thuế cho những người thụ hưởng nhận được phân phối. [7]

Về thuế bất động sản, tài sản được giữ trong một ủy thác không phải là người cấp sẽ không được bao gồm trong bất động sản của người định cư trừ khi người định cư giữ một số quyền nhất định trong tài sản ủy thác hoặc ủy thác. [số 8]

Hoa Kỳ so với người không tin tưởng nước ngoài

Thu nhập của một người không được ủy thác bị đánh thuế như thế nào tùy thuộc vào việc đó là ủy thác của Hoa Kỳ hay ủy thác nước ngoài.

Giống như công dân Hoa Kỳ và người ngoài hành tinh thường trú, một ủy thác không phải là nhà tài trợ của Hoa Kỳ bị đánh thuế vào thu nhập trên toàn thế giới và không được hưởng lợi từ các miễn trừ đặc biệt dành cho NRA. [9] Ngược lại, một ủy thác không phải là nhà tài trợ nước ngoài thường bị đánh thuế theo cách tương tự như NRA. [10]

Sự khác biệt giữa một ủy thác của Hoa Kỳ và nước ngoài cũng có những hậu quả quan trọng đối với bất kỳ người thụ hưởng nào của Hoa Kỳ về tín thác.

Nếu một người thụ hưởng Hoa Kỳ được phép sử dụng miễn phí bất động sản tại Hoa Kỳ, thì người đó sẽ được coi là đã nhận được phân phối trong phạm vi giá trị cho thuê hợp lý của tài sản đó. [11]

Ngoài ra, người thụ hưởng Hoa Kỳ sẽ được yêu cầu báo cáo phân phối được coi là đó (và bất kỳ phân phối nào khác) trên Mẫu 3520. [12]

Chính phủ Hoa Kỳ sử dụng hai bài kiểm tra để phân loại một ủy thác là ủy thác của Hoa Kỳ hoặc ủy thác nước ngoài: kiểm tra tại tòa án và kiểm tra kiểm soát . [13] Một ủy thác sẽ chỉ được phân loại là ủy thác của Hoa Kỳ nếu nó đáp ứng cả hai thử nghiệm.

Phiên tòa

Bài kiểm tra của tòa án yêu cầu một tòa án ở Hoa Kỳ có thể thực hiện giám sát chính đối với chính quyền của ủy thác. [14] Để đơn giản hóa việc tuân thủ, Internal Revenue Service đã xác định một “bến cảng an toàn”, giải thích rằng các thử nghiệm của tòa án được thỏa mãn nếu:

  • Công cụ ủy thác không chỉ đạo rằng ủy thác được quản lý bên ngoài Hoa Kỳ;
  • Sự tin tưởng trên thực tế được quản lý độc quyền tại Hoa Kỳ; và
  • Sự tin tưởng không phải tuân theo một điều khoản di chuyển tự động trong trường hợp tòa án Hoa Kỳ cố gắng khẳng định quyền tài phán đối với ủy thác. [15]

Kiểm tra kiểm soát

Thử nghiệm kiểm soát yêu cầu một hoặc nhiều người Hoa Kỳ, tức là công dân, cư dân, quan hệ đối tác hoặc công ty Hoa Kỳ [16] cơ quan thẩm quyền để kiểm soát tất cả các quyết định quan trọng của ủy thác. [17] Các quyết định đáng kể là bất kỳ quyết định phi bộ trưởng nào, chẳng hạn như:

  • Cho dù và khi nào để phân phối thu nhập hoặc khối lượng
  • Số lượng của bất kỳ phân phối
  • Có nên phân bổ biên lai cho thu nhập hay tiền gốc
  • Có nên chấm dứt sự tin tưởng
  • Có nên xóa, thêm hoặc thay thế một người được ủy thác hay chỉ định một người được ủy thác kế nhiệm
  • Quyết định đầu tư [18]

Chọn cấu trúc ủy thác tối ưu cho bất động sản Hoa Kỳ

Với sự đa dạng của các cấu trúc ủy thác có sẵn và sự đa dạng của các mục tiêu của nhà đầu tư nước ngoài khi mua bất động sản Mỹ, việc hạch toán đầy đủ mọi chiến lược ủy thác sẽ là không thực tế.

Tuy nhiên, để minh họa cách áp dụng các quy tắc trên trong các trường hợp khác nhau, dưới đây là ba ví dụ.

Ví dụ 1. Tin tưởng không có người thụ hưởng Hoa Kỳ

Kịch bản: A và B là NRA cho mục đích thuế của Hoa Kỳ. Họ có một con trai, C, cũng là một NRA. A và B muốn mua một căn hộ ở thành phố New York để tạo thu nhập cho thuê vì lợi ích của C.Chiến lược: A và B có thể thiết lập một ủy thác không phải là nhà tài trợ nước ngoài trong khu vực tài phán thấp hoặc không có thuế như Quần đảo Cayman hoặc Anh Quần đảo Virgin.

Sau khi tài trợ cho sự tin tưởng không thể hủy bỏ, nó có thể hình thành một New York hoặc Del biết LLC để mua căn hộ, tăng cường bảo vệ quyền riêng tư của cặp vợ chồng và bảo vệ tài sản của họ khỏi các khoản nợ liên quan đến tài sản. Nếu được cấu trúc đúng, tài trợ tín thác của NRA sẽ được miễn thuế. Nói chung là,

Trong phạm vi thu nhập của ủy thác được phân phối cho C trong năm kiếm được, anh ta sẽ trả thuế thu nhập cho khoản đó, chứ không phải ủy thác. Bởi vì ủy thác là ủy thác không phải là nhà tài trợ, nên khi A và B chết, tài sản trong ủy thác sẽ không phải chịu thuế bất động sản của Hoa Kỳ trừ khi họ giữ được một số quyền nhất định trong ủy thác hoặc tài sản của mình.

Ví dụ 2. Tin tưởng với những người thụ hưởng Hoa Kỳ

Kịch bản: Các sự kiện tương tự như trong Ví dụ 1, ngoại trừ C là cư dân Hoa Kỳ và A và B muốn anh ta có thể sống trong căn hộ miễn phí.Chiến lược: A và B vẫn có thể tạo ra một ủy thác không phải là nhà tài trợ với C là người thụ hưởng. Sự tin tưởng đó sau đó có thể tạo ra một US LLC để mua căn hộ. Tuy nhiên, vì C là cư dân Hoa Kỳ, người sẽ sử dụng căn hộ mà không phải trả tiền thuê nhà, nên bố mẹ anh ta nên thiết lập một ủy thác của Hoa Kỳ thay vì ủy thác nước ngoài.

Nếu được cấu trúc đúng, tài trợ tín thác của NRA sẽ được miễn thuế. Nói chung, quà tặng của tài sản vô hình của Mỹ bởi NRA được miễn thuế quà tặng.

Ví dụ 3. Tin tưởng vào lợi ích của Settlor hoặc vợ / chồng của Settlor

Kịch bản: G và H là NRA. Họ muốn mua bất động sản Hoa Kỳ để tạo thu nhập cho thuê cho nghỉ hưu của họ.

Chiến lược: G và H có thể thiết lập một ủy thác không thể thu hồi của nước ngoài và niềm tin đó có thể thiết lập một LLC để sở hữu bất động sản Hoa Kỳ. Tuy nhiên, nếu cả G và H đều đóng góp tiền vào quỹ ủy thác và cả hai sẽ là người thụ hưởng, thì tài sản của ủy thác sẽ được đưa vào tài sản của họ cho các mục đích thuế bất động sản của Hoa Kỳ, bất kể đó là ủy thác của người cấp hay không phải là người cấp.

Phần kết luận

Khi nhiều người mua nước ngoài quan tâm đến việc sở hữu bất động sản Mỹ, họ phải ghi nhớ các cấu trúc sở hữu khác nhau có sẵn cho họ.

Chiến lược tối ưu để đầu tư vào bất động sản Hoa Kỳ phụ thuộc vào hoàn cảnh và mục tiêu duy nhất của mỗi nhà đầu tư và các quy tắc thuế áp dụng cho các chiến lược đó rất phức tạp. Vì điều này, các nhà đầu tư nước ngoài nên liên hệ với một luật sư bất động sản có kinh nghiệm ở Hoa Kỳ để được giúp đỡ trong việc cấu trúc các giao dịch mua hàng tại Hoa Kỳ của họ.

 

Về Dilendorf Khurdayan PLLC. Công ty của chúng tôi đại diện cho các cá nhân, gia đình và các quỹ tư nhân trên một loạt các giao dịch bất động sản của Hoa Kỳ bao gồm mua, bán và cho thuê, xây dựng, phát triển, tài chính và liên doanh. Chúng tôi cũng hợp tác chặt chẽ với những người không phải là người Mỹ muốn đầu tư vào Mỹ, chuyển gia đình sang Mỹ, mở rộng kinh doanh sang Mỹ hoặc chuyển sự giàu có cho những người thụ hưởng ở Mỹ. Chúng tôi sử dụng chuyên môn về thuế của Hoa Kỳ, luật doanh nghiệp và giao dịch xuyên biên giới để cấu trúc các khoản đầu tư trực tiếp trong nước có hiệu quả về thuế và cung cấp lời khuyên về tuân thủ FATCA, FIRPTA, CRS, quy tắc PFIC và quy tắc CFC.

Max Dilendorf có hơn 12 năm kinh nghiệm tư vấn pháp lý, tài chính và đầu tư kết hợp trong ngành bất động sản thương mại và nhà ở tại New York và làm việc với một nhóm khách hàng đa dạng – chủ sở hữu, nhà đầu tư, nhà phát triển, quỹ, người thuê nhà, chủ nhà, người cho vay và quản lý tài sản. Một khía cạnh chính trong thực tiễn của Max liên quan đến việc tư vấn cho các nhà đầu tư nước ngoài về cấu trúc nắm giữ bất động sản hiệu quả và hậu quả thuế liên quan đến quyền sở hữu, vận hành và chuyển nhượng lợi ích bất động sản của Hoa Kỳ.

Rika Khurdayan tập trung vào việc đại diện và tư vấn cho các doanh nghiệp và gia đình nước ngoài liên quan đến việc nắm giữ các cấu trúc, giao dịch xuyên biên giới, hoạt động kinh doanh và chiến lược đầu tư. Khía cạnh chính trong thực tiễn của Rika liên quan đến tư vấn cho các cá nhân, gia đình và quỹ đầu tư có giá trị ròng cao liên quan đến cơ cấu đầu tư và nắm giữ tối ưu cho các giao dịch gửi vào Mỹ, chuyển nhượng tài sản được ưu đãi thuế, chiến lược thuế trước nhập cư và mua lại, sở hữu và quản lý tài sản xa xỉ, bao gồm cả bất động sản.

 

Tài nguyên

[1] 26 USC § § 2001 (c)

[2] 26 USC § 2102 (cung cấp khoản tín dụng 13.000 đô la, miễn 60.000 đô la giá trị từ thuế)

[3] 26 USC § 62 (f) (2) (A)

[4] 26 USC § 671

[5] So sánh 26 USC §§ 1 (a) – (d) (giá áp dụng đối với cá nhân) và 26 USC § 1 (e) (2) (giá áp dụng cho các quỹ tín thác phi người chuyển nhượng)

[6] Xem 26 USC § § 661 , áp dụng cho các quỹ tín thác có thể tích lũy thu nhập từ năm này sang năm khác. Các ủy thác được yêu cầu phân phối tất cả thu nhập trong năm nhận được sẽ không bị đánh thuế vào thu nhập đó. 26 USC § 651. Thay vào đó, tất cả thu nhập ủy thác được đánh thuế cho những người thụ hưởng. 26 USC § 652.

[7] 26 USC § § 652 (a), 662 (a)

[8] Xem 26 USC § § 2036, 2038

[9] 26 USC § § 641 (b) , 1; Thủ quỹ. Reg. § 1.1-1 (b)

[10] 26 USC § § 641 (b), 871

[11] 26 USC § 643 (i)

[12] Xem Hướng dẫn cho Mẫu 3520

[13] 26 USC § 7701 (a) (30) (E); Thủ quỹ. Reg. § 301.7701-7

[14] 26 USC § 7701 (a) (30) (E) (i); Thủ quỹ. Reg. § 301.7701-7 (a) (1) (i)

[15] Thủ quỹ. Reg. § 301.7701-7 (c) (1)

[16] Thủ quỹ. Reg. § 301,7701-7 (d) (1) (i ); 26 USC § 7701 (a) (30)

[17] 26 USC § 7701 (a) (30) (E) (ii); Thủ quỹ. Reg. § 301.7701-7 (a) (1) (ii)

[18] Thủ quỹ. Reg. § 301.7701-7 (d) (1) (iv)

Giới thiệu

Tuyên bố miễn trừ thuế: Thông tin trong tài liệu này có bản chất chung và dựa trên các cơ quan có thể thay đổi. Chúng tôi không đảm bảo tính chính xác cũng như tính đầy đủ của bất kỳ thông tin nào và không chịu trách nhiệm cho bất kỳ lỗi hoặc thiếu sót nào, hoặc cho các kết quả mà người khác đạt được do sự phụ thuộc vào thông tin đó. Chúng tôi cho rằng không có nghĩa vụ phải thông báo cho người đọc về bất kỳ thay đổi nào trong luật thuế hoặc các yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến thông tin trong tài liệu này. Ấn phẩm này không, và không nhằm mục đích cung cấp tư vấn pháp lý, thuế hoặc kế toán, và độc giả nên tham khảo ý kiến ​​cố vấn thuế của họ về việc áp dụng luật thuế cho các tình huống cụ thể của họ.

Tiết lộ Thông tư 230:  Phân tích này không phải là tư vấn về thuế và không nhằm mục đích hoặc bằng văn bản sẽ được sử dụng và không thể được sử dụng cho mục đích tránh các hình phạt thuế có thể được áp dụng đối với bất kỳ người nộp thuế nào.

Summary
Article Name
Làm thế nào nhà đầu Tư Ngoại có Thể Sử dụng Tin tưởng để Mua Bất động Sản MỸ
Author
This article is provided for your convenience and does not constitute legal advice. The information provided herein may not be applicable in all situations and should not be acted upon without specific legal advice based on particular situations. Prior results do not guarantee a similar outcome.

OUR LATEST ARTICLES

Một con Đường đến Trung học kinh Doanh của Bạn An ninh Mã

Mới nhất của chúng tôi báo cáo chung với Securitize và OpenFinance Mạng thảo luận về trạm kiểm soát trên đường đến trung học kinh doanh cho tiểu-bật số chứng khoán, mà thường đánh giá thấp bởi công ty phát hành.

Các công ty tung Sto trong …

Read more
Một Năm trong Xét: Hiện Trạng của Reg Một Tokenized dịch

Một trong những mục tiêu cao cả của công nghệ blockchain là chia tài sản thành các phần kỹ thuật số để các nhà đầu tư bán lẻ có thể dễ dàng mua phần lớn các sản phẩm đầu tư giai đoạn đầu thúc đẩy khởi nghiệp và đổi mới trên toàn …

Read more
Cái nhìn: Hai bản Chất của ‘hữu Ích,’ Thẻ và Hai Mã cấu Trúc

Bài viết này của Max Dilendorf, Rika Khurdayan và Gleb Zaslavsky ban đầu được xuất bản bởi Cục Các vấn đề quốc gia, Inc. (Bloomberg BNA) (Hồi BBNA) vào ngày 13 tháng 2, 2019 

Read more

REQUEST CONSULTATION

Our website uses cookies. By continuing to use our site, you agree to our use of cookies in accordance with our Privacy Policy.