New York là New Thụy Sĩ hoặc tại sao người mua nước ngoài sẽ tiếp tục đầu tư vào bất động sản NYC

August 22, 2017  |   By: Max Dilendorf, Esq. and Gleb Zaslavsky, Esq.

Trong những năm gần đây, vốn nước ngoài đóng một vai trò lớn trong việc thúc đẩy doanh số bán bất động sản của thành phố New York. Nhưng trong sáu tháng qua, một số nhà phân tích thị trường đã chỉ ra những thay đổi của địa phương và quốc gia để cho rằng các khoản đầu tư nước ngoài như vậy có thể đang cạn kiệt.

Các nhà phân tích lập luận rằng thị trường bất động sản hiện tại đang trở nên kém hấp dẫn hơn đối với người mua nước ngoài – tốc độ bán hàng trên thị trường nhà ở cao cấp Manhattan đã chậm lại, buộc người bán phải giảm giá để tìm người mua. Tương tự như vậy, một loạt các bất động sản cho thuê cao cấp đã tràn ngập thị trường, buộc chủ nhà phải nhượng bộ cho người thuê nhà.

Ở cấp quốc gia, sự hồi sinh của đồng đô la Mỹ và tăng lãi suất đã khiến các khoản đầu tư của Mỹ trở nên đắt đỏ hơn đối với người nước ngoài. Và cuộc bầu cử Tổng thống Trump đã dẫn đến sự bất ổn về chính trị và kinh tế, khiến một số người mua nước ngoài cảnh giác đầu tư vào Mỹ

Tuy nhiên, chỉ tập trung vào các điều kiện trong nước này, đã bỏ qua những thay đổi toàn cầu lớn hơn sẽ tiếp tục thúc đẩy vốn nước ngoài đến Mỹ trong tương lai gần. Trên thực tế, vì những xu hướng toàn cầu này, Hoa Kỳ đã trở thành khu vực tài phán ưa thích của thế giới đối với các khoản đầu tư ra nước ngoài.

Một thay đổi lớn đẩy tiền nước ngoài qua biên giới Hoa Kỳ là hệ thống minh bạch tài chính quốc tế được thành lập gần đây, được gọi là Chuẩn mực báo cáo chung (CRS). Hơn 100 quốc gia sẽ bắt đầu tự động chia sẻ chi tiết về tài chính ở nước ngoài của nhau vào cuối năm 2017 và 2018.

Mặc dù Hoa Kỳ chủ yếu là động lực thúc đẩy sự minh bạch tài chính toàn cầu, nhưng chính Hoa Kỳ đã không áp dụng CRS, và không có khả năng. Thực tế này, cùng với các biện pháp bảo vệ quyền riêng tư được cung cấp bởi các cơ cấu nắm giữ của Hoa Kỳ như ủy thác và các công ty trách nhiệm hữu hạn, khiến Hoa Kỳ ngày càng hấp dẫn vốn nước ngoài.

Những thay đổi này giải thích tại sao, mặc dù dự đoán ảm đạm, quá bão hòa của thị trường xa xỉ và sức mạnh của đồng đô la Mỹ, các khoản đầu tư nước ngoài vào bất động sản Mỹ đã tăng vọt lên mức kỷ lục trong năm nay ở mức 153 tỷ USD theo báo cáo của Hiệp hội Realtor.

Kỷ nguyên mới của minh bạch tài chính toàn cầu

Hoa Kỳ ban đầu đã mở đường cho sự minh bạch tài chính với việc ban hành Đạo luật tuân thủ thuế tài khoản nước ngoài (FATCA) năm 2010. FATCA yêu cầu các tổ chức tài chính nước ngoài báo cáo thông tin IRS về tài khoản tài chính của người nộp thuế Hoa Kỳ (hoặc bởi các tổ chức nước ngoài được sở hữu một phần đáng kể bởi người nộp thuế Hoa Kỳ).

Năm 2014, Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế đã giới thiệu CRS, từ đó được hơn 100 quốc gia áp dụng. CRS yêu cầu các bên ký kết thu thập thông tin từ các tổ chức tài chính của họ và tự động trao đổi thông tin đó với các bên ký kết khác.

Thông tin được chia sẻ theo CRS bao gồm xác định thông tin về chủ sở hữu tài khoản nước ngoài và thông tin tài chính nhất định, chẳng hạn như số tài khoản, số dư và bất kỳ thu nhập nào kiếm được trên các tài khoản đó. Nếu một tài khoản thuộc sở hữu của một công ty hoặc ủy thác mà một cá nhân nước ngoài kiểm soát, việc xác định thông tin về cả thực thể và cá nhân sẽ được chia sẻ.

Gần 60 quốc gia sẽ bắt đầu chia sẻ thông tin vào tháng 9 năm 2017. Chúng bao gồm các quốc gia như Vương quốc Anh, Pháp, Ý, Na Uy và Đức, và nhiều khu vực pháp lý truyền thống ủng hộ đầu tư ra nước ngoài:

  • Quần đảo British Virgin
  • Quần đảo Cayman
  • Đảo Síp
  • Đảo Man
  • Áo
  • Tiệp Khắc
  • Seychelles
  • Malta
  • Latvia, v.v.

 Phần còn lại bao gồm cả Bahamas, Canada, Trung Quốc, Nga và Thụy Sĩ sẽ bắt đầu trao đổi thông tin vào năm 2018.

Vai trò của Hoa Kỳ trong trao đổi thông tin toàn cầu

Hoa Kỳ đã không áp dụng CRS, và nó không có khả năng. Thay vào đó, Mỹ dựa vào FATCA và các thỏa thuận liên chính phủ liên quan để thu thập thông tin về người nộp thuế.

Nhiều trong số các thỏa thuận đó đòi hỏi có đi có lại. Đó là, để đổi lấy các quốc gia khác tiết lộ thông tin về người nộp thuế Hoa Kỳ sang Hoa Kỳ, Hoa Kỳ đã hứa sẽ tiết lộ thông tin tương tự về người nộp thuế nước ngoài cho nước họ.

Nhìn bề ngoài, có vẻ như Hoa Kỳ không cung cấp bảo mật hơn các quốc gia đã ký CRS. Nhưng đây không phải là trường hợp.

Các nghĩa vụ của Hoa Kỳ theo FATCA chỉ áp dụng cho các tài khoản do các cá nhân và tổ chức nước ngoài nắm giữ và không áp dụng cho các thực thể trong nước có chủ sở hữu nước ngoài. Nói cách khác, Mỹ sẽ không xem qua thực thể trong nước để thu thập thông tin về chủ sở hữu và người thụ hưởng nước ngoài.

FATCA, phần lớn, là đường một chiều. Sự ra đời của CRS năm 2014 chỉ khuếch đại sự bất cân xứng trong báo cáo tài chính toàn cầu, khiến Hoa Kỳ về cơ bản là khu vực tài phán duy nhất cung cấp quyền riêng tư cho các nhà đầu tư nước ngoài. Sự bất cân xứng này trong chế độ công bố thông tin toàn cầu đã dẫn đến những thay đổi đáng kể trong đầu tư ra nước ngoài quốc tế.

Vào năm 2016, Bloomberg đã báo cáo rằng Rothschild đã thành lập một công ty ủy thác tại Reno, Nevada vào năm 2014, ngay khi CRS được giới thiệu lần đầu tiên. Kể từ đó, Rothschild đã chuyển các khoản đầu tư của khách hàng nước ngoài ra khỏi những nơi như Quần đảo Cayman và Thụy Sĩ sang Hoa Kỳ.

Tương tự như vậy, vào năm 2014, Trident, một công ty ủy thác của Thụy Sĩ, đã thành lập một văn phòng tại Sioux Falls, Nam Dakota, chuyển hàng chục tài khoản ra khỏi khu vực pháp lý ngoài khơi truyền thống. Vào thời điểm Trident bắt đầu chuyển các tài khoản đó, số lượng tài sản nắm giữ trong các quỹ tín thác ở Nam Dakota đã tăng từ 33 tỷ đô la năm 2006 lên hơn 226 tỷ đô la .

Sức hấp dẫn của cấu trúc tổ chức Hoa Kỳ

Một khía cạnh đặc biệt của luật pháp Hoa Kỳ từ lâu đã thu hút đầu tư nước ngoài: các biện pháp bảo vệ quyền riêng tư được ủy thác bởi các quỹ tín thác và LLCs của Hoa Kỳ. Những biện pháp bảo vệ này đã trở nên quan trọng hơn trong thời đại minh bạch tài chính quốc tế do CRS mang lại.

Công ty trách nhiệm hữu hạn

Các cá nhân nước ngoài có thể tạo thành một LLC ở bất kỳ tiểu bang nào của Hoa Kỳ. Mặc dù không phải mọi tiểu bang đều cung cấp mức độ bảo mật như nhau, một số đã trở nên đặc biệt hấp dẫn đối với các nhà đầu tư có ý thức bảo mật.

New York, ví dụ, không yêu cầu tên hoặc địa chỉ của chủ sở hữu LLC phải được đưa vào các bài viết của tổ chức, trở thành một hồ sơ công khai. Hơn nữa, việc mua bất động sản có thể bị đóng bởi người khác, chẳng hạn như người quản lý hoặc luật sư. Do đó, danh tính của nhà đầu tư nước ngoài thường không được tiết lộ khi đóng cửa.

Tin tưởng

Tương tự như vậy, niềm tin của Mỹ từ lâu đã được các nhà đầu tư nước ngoài ưa chuộng như một trong những phương tiện để mua và nắm giữ bất động sản Mỹ.

Bằng cách thiết lập một ủy thác của Hoa Kỳ để nắm giữ bất động sản, một người mua nước ngoài có thể thuần hóa một cách hiệu quả các quỹ của quỹ tín thác trong khi bảo vệ quyền riêng tư vì danh tính của người định cư và người thụ hưởng không bao giờ được công khai. Ngoài quyền riêng tư, các quỹ tín thác của Hoa Kỳ cung cấp các lợi ích về thuế vì thuế chuyển nhượng liên bang không áp dụng cho quà tặng từ các quốc gia không thuộc Hoa Kỳ và tín thác có thể được tài trợ miễn thuế thuế quà tặng của Hoa Kỳ.

Những nỗ lực thực thi gần đây

Gần đây, chính phủ Hoa Kỳ đã thực hiện một số bước để làm cho việc mua bất động sản minh bạch hơn. Năm 2016, Mạng lưới thực thi tội phạm tài chính (FinCEN) đã ban hành Lệnh nhắm mục tiêu theo địa lý (GTOs) yêu cầu các công ty bảo hiểm quyền sở hữu báo cáo một số thông tin nhất định về các giao dịch mua nhà toàn bộ liên quan đến một thực thể kinh doanh, bao gồm cả danh tính của chủ sở hữu có lợi.

Thành phố New York là một trong những khu vực được bao phủ bởi GTO. Tuy nhiên, phạm vi của GTO như vậy bị giới hạn – yêu cầu báo cáo chỉ áp dụng cho các giao dịch mua từ 3 triệu đô la trở lên ở Manhattan, hoặc 1,5 triệu đô la trở lên ở các quận khác. Nói cách khác, các giao dịch nhỏ hơn không áp đặt yêu cầu báo cáo đối với các công ty quyền sở hữu.

Thực tế này có thể giúp giải thích lý do tại sao, mặc dù thị trường xa xỉ Manhattan đã chậm lại (với các tài sản như trên Billionaires ‘Row thực sự hỗ trợ cuộc sống), nhưng doanh số bán nhà giá thấp hơn thì không. Các nhà đầu tư nước ngoài đang chuyển trọng tâm của họ từ một ngôi nhà sang trọng sang nhiều hơn một ngôi nhà có giá vừa phải làm đầu tư.

Ngoài ra, GTO không áp dụng cho các quỹ tín thác – làm cho tất cả các giao dịch mua được thực hiện bởi các quỹ tín thác nằm dưới radar bất kể giá mua.

Đáng chú ý hơn là GTO cũng không áp dụng trừ khi có một công ty bảo hiểm quyền sở hữu tham gia. Các công ty bảo hiểm quyền sở hữu thường không tham gia vào việc mua các phát triển mới, vì không có lịch sử tiêu đề để nói. Các phát triển mới từ lâu đã được ưa chuộng bởi các khách hàng nước ngoài và GTO chỉ có thể tăng cường sức hấp dẫn của họ.

Lưu ý cuối

Do các biện pháp bảo vệ quyền riêng tư và không có các quy định hiệu quả, luật sư và cố vấn làm việc với khách hàng nước ngoài phải thận trọng để đảm bảo rằng các yêu cầu của KYC được đáp ứng và khách hàng nước ngoài vượt qua sự siêng năng thích hợp.

 

Về Dilendorf Khurdayan PLLC. Công ty của chúng tôi đại diện cho các cá nhân, gia đình và các quỹ tư nhân trên một loạt các giao dịch bất động sản của Hoa Kỳ bao gồm mua, bán và cho thuê, xây dựng, phát triển, tài chính và liên doanh. Chúng tôi cũng hợp tác chặt chẽ với những người không phải là người Mỹ muốn đầu tư vào Mỹ, chuyển gia đình sang Mỹ, mở rộng kinh doanh sang Mỹ hoặc chuyển sự giàu có cho những người thụ hưởng ở Mỹ. Chúng tôi sử dụng chuyên môn về thuế của Hoa Kỳ, luật doanh nghiệp và giao dịch xuyên biên giới để cấu trúc các khoản đầu tư trực tiếp trong nước có hiệu quả về thuế và cung cấp lời khuyên về tuân thủ FATCA, FIRPTA, CRS, quy tắc PFIC và quy tắc CFC.

Max Dilendorf có hơn 12 năm kinh nghiệm tư vấn pháp lý, tài chính và đầu tư kết hợp trong ngành bất động sản thương mại và nhà ở tại New York và làm việc với một nhóm khách hàng đa dạng – chủ sở hữu, nhà đầu tư, nhà phát triển, quỹ, người thuê nhà, chủ nhà, người cho vay và quản lý tài sản. Một khía cạnh chính trong thực tiễn của Max liên quan đến việc tư vấn cho các nhà đầu tư nước ngoài về cấu trúc nắm giữ bất động sản hiệu quả và hậu quả thuế liên quan đến quyền sở hữu, vận hành và chuyển nhượng lợi ích bất động sản của Hoa Kỳ.

Rika Khurdayan tập trung vào việc đại diện và tư vấn cho các doanh nghiệp và gia đình nước ngoài liên quan đến việc nắm giữ các cấu trúc, giao dịch xuyên biên giới, hoạt động kinh doanh và chiến lược đầu tư. Khía cạnh chính trong thực tiễn của Rika liên quan đến tư vấn cho các cá nhân, gia đình và quỹ đầu tư có giá trị ròng cao liên quan đến cơ cấu đầu tư và nắm giữ tối ưu cho các giao dịch gửi vào Mỹ, chuyển nhượng tài sản được ưu đãi thuế, chiến lược thuế trước nhập cư và mua lại, sở hữu và quản lý tài sản xa xỉ, bao gồm cả bất động sản.

Tài nguyên

Danh sách các khu vực pháp lý bắt đầu báo cáo CRS năm 2017

Danh sách các khu vực pháp lý bắt đầu báo cáo CRS năm 2018

Hoa Kỳ có nên áp dụng Tiêu chuẩn báo cáo chung của OECD không?

Tiêu chuẩn trao đổi thông tin tài chính tự động trong vấn đề thuế – Cẩm nang CRS

Thông tin thêm về Chương trình báo cáo CRS của OECD

Đạo luật tuân thủ thuế tài khoản nước ngoài (FATCA)

Tóm tắt Báo cáo của FATCA cho người nộp thuế Hoa Kỳ

Summary
Việc đó Cũng Sẽ không Chạy Khô - tại Sao nước Ngoài Mua Sẽ Tiếp tục đầu Tư Bất động Sản ở new YORK
Article Name
Việc đó Cũng Sẽ không Chạy Khô - tại Sao nước Ngoài Mua Sẽ Tiếp tục đầu Tư Bất động Sản ở new YORK
Description
Bài viết về lý do tại sao nước ngoài mua sẽ tiếp tục đầu tư bất động sản MỸ, và đặc biệt, ở New York. Một sự thay đổi lớn đẩy nước ngoài tiền qua biên giới MỸ là vừa thành lập hệ thống tài chính quốc tế minh bạch, được biết đến như các báo Cáo thông Thường, Chuẩn (CRS). Hơn 100 nước sẽ tự động bắt đầu chia sẻ thông tin chi tiết về nhau cư dân của' ngoài khơi tài chính sau này trong 2017 và 2018. Trong khi MỸ đã được phần lớn các lực tài chính toàn cầu minh bạch hoa KỲ, chính nó đã không được thông qua tổ chức, và không có khả năng. Thực tế này, cùng với các bảo vệ sự riêng tư được cung cấp bởi hoa KỲ cơ cấu tổ chức giống như tin tưởng và công ty, làm cho Hoa Kỳ ngày càng hấp dẫn để vốn nước ngoài.
Author
Publisher Name
Dillendorf Và Khudaya
Publisher Logo
This article is provided for your convenience and does not constitute legal advice. The information provided herein may not be applicable in all situations and should not be acted upon without specific legal advice based on particular situations. Prior results do not guarantee a similar outcome.

Đội của chúng tôi

/

Max Dilendorf

Thực tiễn của Max Dilendorf liên quan đến bất động sản, blockchain và chứng khoán kỹ thuật số.

Max xử lý tất cả các giai đoạn của các giao dịch bất động sản, bao gồm cả mua lại, khuynh hướng, cho thuê và tài chính bất động sản ...

Learn More
Max

Gleb Zaslavsky, LLM

Thực tiễn của Gleb Zaslavsky liên quan đến đầu tư và cấu trúc và hỗ trợ khởi nghiệp, giao dịch doanh nghiệp quốc tế và trong nước trong ngành công nghiệp blockchain và công nghệ và đầu tư mạo hiểm.

Gleb hỗ trợ các doanh nhân, doanh nghiệp, ...

Learn More
Gleb

Adam Pollock

Adam là một trong những luật sư trẻ thổi còi hàng đầu quốc gia. Anh ta mang theo một khả năng đặc biệt không chỉ để kiện tụng, mà còn điều tra – và hiểu – các tổ chức và giao dịch phức tạp. Sự quen thuộc sâu rộng của anh ấy ...

Learn More
Adam

Steve Cohen

Steve đóng góp kinh doanh và giải quyết vấn đề sâu rộng cho các thách thức có thể yêu cầu kiện tụng – hoặc có thể giúp tránh nó. Thật vậy, quan điểm của ông về kiện tụng bị ảnh hưởng bởi kinh nghiệm của ông với tư cách là một ...

Learn More
Steve